Рынок Пхукета: 3 квартал 2026

За третий квартал 2026 года мы впервые пересчитали собственную базу по строгой методике и обнаружили, что публиковали завышенную цифру. Реальное активное предложение на Пхукете составляет 831 объект, а не 3 487. Ниже разбираем, откуда взялась разница, почему поток нового предложения упал на 26 процентов и отчего средняя цена острова систематически вводит покупателя в заблуждение.

Семь цифр, которые определяют третий квартал 2026

• 831 объект реально выставлен на продажу на 30 сентября 2026 года. Это активные предложения без отметки «продано».
• 21 640 500 THB (около 618 000 долларов) составляет медианная цена активного объекта.
• 34 390 278 THB (около 983 000 долларов) составляет средняя цена. Она выше медианы на 59 процентов, и это ключ ко всему отчёту.
• 102 новых объекта пополнили базу за квартал против 137 во втором квартале. Падение потока нового предложения на 26 процентов.
• 58 процентов активного предложения сосредоточено в одном районе: Бангтао и Лагуна, 486 объектов из 831.
• 3,11 раза составляет разрыв цены за квадратный метр между Патонгом (170 416 THB) и Чалонгом (54 878 THB) на острове длиной 50 километров.
• 32 объекта из 831 продаются с обещанием гарантированной доходности. Это 4 процента рынка, а не массовая практика, как можно решить по рекламе.

Сколько на Пхукете реально продаётся: разбор нашей собственной ошибки

В отчёте за второй квартал 2026 года мы написали: «3 367 активных объявлений в базе InDreams Phuket». Эта формулировка была неточной, и мы считаем правильным объяснить публично, в чём именно.

Цифра строилась по признаку «объявление опубликовано». Но опубликованное объявление и доступный к покупке объект это разные вещи. Проданный объект остаётся в каталоге: по нему сохраняется история, фотографии, описание планировки, он нужен для аналитики и для показа клиенту похожих вариантов. Технически он публикуется, фактически купить его нельзя.

Когда мы отфильтровали базу по отметке «продано», картина изменилась радикально.

Разница составляет 2,6 раза. Это не техническая придирка: на разнице между 3 400 и 831 строятся принципиально разные выводы о рынке. По первой цифре остров выглядит перенасыщенным, и покупателю логично ждать скидок. По второй предложение дефицитное, и ждать означает терять выбор.

Мы нашли эту проблему, когда разбирались, почему карточки объектов плохо индексируются в поиске. Проданные объекты попадали в карту сайта и забирали на себя краулинговый бюджет. Исправили техническую часть, после чего стало очевидно, что та же ошибка искажала и публичную аналитику.

Дальше в отчёте мы приводим цифры в двух режимах. Там, где нужно сравнение с предыдущим кварталом, используется прежняя методика (все опубликованные объявления) - иначе сравнение теряет смысл. Там, где речь о состоянии рынка сегодня, используется только активное предложение. Каждая таблица помечена.

Что изменилось за квартал: сравнение по единой методике

Чтобы сравнение второго и третьего квартала было корректным, обе колонки посчитаны по методике прошлого отчёта: все опубликованные объявления, без фильтра проданных.

Общая картина выглядит как умеренный рост базы на 3,6 процента при практически неподвижных ценах: плюс 0,5 процента в среднем по острову. Но важнее то, что рост базы почти целиком бумажный. Он складывается не из нового предложения, а из накопления проданных карточек, которые остаются в каталоге. Поток реально новых объектов за тот же период сократился.

Отдельно отметим стабильность цен в долларах. Средняя цена продажи сдвинулась на половину процента за квартал. Для рынка, который в медиа описывают как бурно растущий, это очень спокойная динамика. Рост, о котором пишут, происходит в основном в земле и в отдельных премиальных локациях, а не в среднем объекте.

Поток нового предложения упал на 26 процентов

Это главная содержательная новость квартала. За июль, август и сентябрь в базу добавилось 102 новых объекта. За апрель, май и июнь было 137.

По типам новое предложение третьего квартала распределилось так: 60 вилл, 41 апартамент, 1 пентхаус. Обновлено или скорректировано 310 существующих карточек, отмечено проданными 34 объекта.

Важная деталь: из 102 новых объектов 55 пришлись на Бангтао и Лагуну. То есть 54 процента нового предложения появилось в районе, который и без того держит 58 процентов рынка. Остальной остров почти не пополнялся: в Равае, Найянге, Найхарне, Чалонге, Кароне и Май Кхао за квартал не появилось ни одного нового объекта.

Для покупателя это означает конкретную вещь. Если вы выбираете между районами, выбор за пределами Бангтао сужается, и он сужается не потому, что всё раскупили, а потому, что новые проекты туда не заходят. Застройщики концентрируют капитал в уже разогретой локации.

Почему средняя цена Пхукета вводит в заблуждение

Средняя цена активного объекта составляет 34,4 млн THB, медианная 21,6 млн THB. Средняя выше медианы на 59 процентов.

Медиана это цена объекта, который стоит ровно в середине списка: половина дороже, половина дешевле. Средняя складывает все цены и делит на количество, поэтому несколько трофейных вилл за 200-300 млн THB поднимают её для всех.

Практический вывод: когда в статье или рекламе вы видите «средняя цена недвижимости на Пхукете около миллиона долларов», это не описание того, что вы купите за миллион. Типичный объект на острове стоит 618 тысяч долларов, и это уже вилла или просторные апартаменты. Разрыв между этими двумя цифрами и есть та сумма, которую покупатель напрасно считает обязательной.

Больше четверти активного рынка, 235 объектов, стоит до 10 млн THB, то есть до примерно 286 тысяч долларов. Порог входа на Пхукет значительно ниже, чем следует из люксового нарратива, но и выбор в этом сегменте ограничен: это преимущественно одно- и двухспальные апартаменты, а не виллы.

Районы: разрыв цены за квадратный метр в 3,11 раза

Таблица построена только по активному предложению. Включены районы, где есть минимум 8 доступных объектов.

Самая показательная строка это цена за квадратный метр. Патонг стоит 170 416 THB за метр, Чалонг 54 878 THB. Разрыв в 3,11 раза внутри острова, который можно пересечь на машине за час.

Объяснение простое: в Патонге метр продаётся в составе компактных апартаментов в зоне максимальной туристической проходимости, где земля стоит дорого и застройка плотная. В Чалонге метр продаётся в составе большой виллы с участком, вдали от пляжной линии. Медиана самого объекта в Чалонге при этом выше: 28,5 млн против 24 млн THB. Вы платите за площадь, но не за локацию.

Отдельно обратите внимание на Камалу. Медиана 45,8 млн THB, самая высокая среди всех районов, при этом активной долгосрочной аренды всего 2 объекта. Это район покупки для себя, а не для сдачи. Если вы рассматриваете Камалу как инвестицию под аренду, арендного рынка там практически нет.

Обратная ситуация в Бангтао и Лагуне: 148 активных арендных предложений на 486 продаваемых объектов. Это единственный район острова, где арендный рынок достаточно глубок, чтобы считать доходность на статистике, а не на обещаниях.

Доходность: апартаменты обгоняют виллы

Здесь мы сознательно отошли от распространённого способа счёта. Обычно берут среднюю цену продажи по району и делят на среднюю аренду по тому же району. Так делать нельзя: в продаже района могут преобладать дешёвые апартаменты, а в аренде дорогие виллы, и тогда вы сравниваете разные товары. Мы проверили этот метод на своих данных, и он выдал по Равай доходность 31,8 процента, что физически невозможно.

Правильный способ сравнивать сопоставимые пары: один район, один тип, одинаковое количество спален. Ниже только те пары, где достаточно объектов для устойчивой медианы.

Чистая доходность посчитана по формуле: валовая умножается на загрузку 92 процента (долгосрочная аренда, около 11 месяцев в году), минус 10 процентов комиссии управляющей компании, минус 1 процент от стоимости объекта в год на сборы за общую территорию, страховку и мелкий ремонт. Налог на арендный доход не учтён, он зависит от структуры владения. При консервативных допущениях (загрузка 83 процента, комиссия 15 процентов, расходы 1,5 процента) чистая доходность опускается примерно на 1,5 процентных пункта.

Два вывода, которые противоречат общепринятому.

Первый. Односпальные апартаменты дают ту же доходность, что трёхспальная вилла. 8,3 процента валовой в обоих случаях. Но порог входа различается в четыре раза: 7,2 млн против 29 млн THB. Если цель доход, а не проживание, апартаменты эффективнее по вложенному капиталу.

Второй. Чем больше объект, тем хуже он сдаётся. Вилла на пять спален стоит 61,75 млн THB и приносит 145 тысяч в месяц, вилла на три спальни стоит 29 млн и приносит 200 тысяч. Большой объект дороже вдвое и при этом сдаётся дешевле. Причина в том, что арендаторов на пять спален в долгосрочном формате почти нет: такие виллы живут на посуточной аренде, где экономика совершенно другая и загрузка нестабильна. Покупать пятиспальную виллу под сдачу в долгую не имеет смысла.

Правда про гарантированную доходность

В рекламе проектов Пхукета обещание гарантированной доходности выглядит как норма рынка. По нашим данным это не так.

Теперь сопоставим с фактической доходностью. Односпальные апартаменты в Бангтао дают 8,3 процента валовой на реальных арендных ставках. Обещание «гарантированные 7 процентов» на этом фоне не выглядит привлекательным предложением.

Механика гарантии обычно такая: застройщик фиксирует выплату на 3-5 лет, забирая объект в свой арендный пул. Вы получаете предсказуемость, но теряете весь доход выше гарантированного уровня, а также возможность управлять объектом самостоятельно. Гарантия не повышает доходность, она ограничивает её сверху в обмен на снижение риска. Это нормальный продукт для инвестора, которому нужен прогнозируемый поток, и плохая сделка для того, кто рассчитывает на рыночный доход.

Отдельно стоит проверять, из чего выплачивается гарантия. Если она заложена в завышенную цену продажи, вы просто получаете назад часть своих же денег.

Турпоток падает, цены растут: разбор противоречия

Третий квартал дал внешне противоречивую картину.

• Пхукет принял 9 200 166 визитов за январь-август 2026 года, что на 1,76 процента меньше прошлогоднего. Иностранных туристов стало меньше на 2,52 процента, тайских больше на 0,46 процента. Выручка снизилась на 0,99 процента, до 356,21 млрд THB. Данные приведены Туристическим управлением Таиланда на заседании администрации Пхукета 28 сентября 2026 года.
• Пассажиропоток аэропорта Пхукета в первом полугодии сократился на 1,4 процента, до 4,39 млн человек.
• При этом индекс цен на жильё юга Таиланда вырос на 5,59 процента год к году по данным Банка Таиланда. Это сильнейший регион страны: Бангкок за тот же период показал минус 0,18 процента. За пять лет юг прибавил 20,1 процента.

Туристов меньше, а цены растут сильнее, чем где-либо в стране. Объяснение в том, что цены на жильё на Пхукете давно определяются не туристическим потоком, а двумя другими факторами.

Первый фактор это земля. Пригодная для застройки земля в западных прибрежных районах ограничена географией: между горами и морем узкая полоса. Исследование рынка жилья Sopon Pornchokchai фиксирует рост цен на землю Пхукета в среднем в 7,47 раза за период наблюдения, около 10,7 процента годовых, что входит в число самых высоких показателей Таиланда. Себестоимость любого нового проекта растёт вместе с землёй независимо от того, сколько туристов приехало в этом сезоне.

Второй фактор это смена типа покупателя. Россия остаётся крупнейшим рынком для Пхукета: 619 130 визитов за январь-июль против 383 918 у Китая и 354 066 у Индии. Но на рынок жилья влияет не турист, а тот, кто переезжает на длительный срок или покупает второй дом. Этот спрос не привязан к длине отпуска.

Наши данные подтверждают именно дефицитную версию. Если бы рынок был перенасыщен, мы бы видели рост нового предложения и давление на цены. Вместо этого поток новых объектов сократился на 26 процентов, а цены стоят на месте в долларах. Это картина рынка, который упёрся в ограничение по земле и себестоимости, а не рынка, который разогрет спросом.

Отдельно отметим риск, который стоит держать в виду арендодателям. Аналитики C9 Hotelworks указывают, что для Пхукета опаснее не падение числа приездов, а сокращение средней длительности поездки и смещение состава гостей в сторону менее платёжеспособных рынков. Дополнительно растёт конкуренция со стороны вьетнамских курортов, прежде всего Фукуока, который агрессивно играет на более низкой цене входа. Для посуточной аренды это означает давление на загрузку в межсезонье.

Сбылся ли наш прогноз из второго квартала

В отчёте за второй квартал мы дали три конкретных прогноза на третий. Проверяем честно, включая то, что не сошлось.

Главная ошибка прогноза в направлении предложения. Мы ожидали, что инвентарь продолжит расширяться по мере завершения девелоперских циклов, и описывали это как «умеренно медвежий сигнал для собственников». Факт обратный: поток нового предложения сократился на четверть. Вывод для владельцев типовых объектов в Патонге и Кароне, которым мы советовали готовиться к смягчению ценовых ожиданий на 5-8 процентов, был преждевременным.

Прогноз по доходности сбылся лишь отчасти. Коридор 5-7 процентов оказался верным для вилл, но апартаменты вышли выше, до 8 процентов, потому что их цены за квартал слегка снизились при неизменных арендных ставках.

Прогноз на четвёртый квартал 2026 с проверяемыми критериями

Формулируем так, чтобы в следующем отчёте можно было однозначно сказать, сбылось или нет.

Первое. Поток нового предложения останется ниже 130 объектов за квартал. Основание: цикл ввода проектов в Бангтао исчерпывается, новых крупных стартов в других районах мы в своём deal flow не видим. Критерий проверки: число объектов, добавленных с 1 октября по 31 декабря.

Второе. Концентрация в Бангтао и Лагуне превысит 58 процентов активного предложения. Основание: 54 процента нового предложения третьего квартала пришлось туда, тогда как шесть районов не пополнялись вовсе. Критерий: доля района в активном предложении на 31 декабря.

Третье. Медианная цена активного объекта останется в диапазоне 20-23 млн THB. Основание: средняя цена не двигается уже два квартала, а дефицит предложения компенсируется слабым турпотоком. Критерий: медиана по активным объектам на 31 декабря.

Четвёртое. Разрыв цены за квадратный метр между самым дорогим и самым дешёвым районом превысит 3,2 раза. Основание: тренд расширения дисперсии подтверждается третий квартал подряд.

Высокий сезон начинается в ноябре, и он традиционно добавляет активности в сделках, но на предложение влияет слабо: решения о старте новых проектов принимаются за год до этого.

Методология

Источник внутренних данных это каталог InDreams Phuket, срез на 30 сентября 2026 года. Мы работаем на острове с офисом в Бангтао, на Lagoon Road, и данные отражают наш собственный инвентарь и сделки, а не агрегированный рынок целиком.

Ключевые методические решения:

• Активное предложение означает опубликованные объекты раздела продажи без отметки «продано» и с указанной ценой. Именно эта выборка используется везде, где речь о состоянии рынка.
• Сравнение с прошлым кварталом ведётся по методике прошлого отчёта (все опубликованные объявления), иначе динамика была бы несопоставимой. Такие таблицы помечены отдельно.
• Медиана, а не средняя, используется для описания типичного объекта. Средняя приводится рядом, чтобы показать перекос.
• Доходность считается только по сопоставимым парам: один район, один тип, одинаковое число спален, минимум 14 объектов в продаже и 6 в аренде. Пары с меньшей выборкой в статью не попали, потому что медиана на 3-4 объектах неустойчива и даёт заведомо недостоверные результаты.
• Курс принят 35 THB за доллар.
• Внешние данные приводятся со ссылкой на источник: Туристическое управление Таиланда, Банк Таиланда, Управление аэропортов Таиланда, CBRE, C9 Hotelworks.

Мы публикуем методику подробно, потому что в этом отчёте пришлось пересмотреть собственную прошлую цифру. Читатель должен иметь возможность проверить, как именно мы считаем, и заметить, если мы снова ошибёмся.

Частые вопросы

Сколько объектов реально продаётся на Пхукете прямо сейчас?

В нашем каталоге на 30 сентября 2026 года активно 831 объект в продаже. Это предложения без отметки «продано» и с указанной ценой. Весь каталог включает 3 487 записей, но 1 303 из них уже проданы и сохраняются для истории и аналитики.

Сколько стоит типичный объект?

Медианная цена активного объекта 21 640 500 THB, около 618 000 долларов. Средняя при этом 34,4 млн THB, около 983 000 долларов: её завышают трофейные виллы. Для планирования бюджета ориентируйтесь на медиану.

Что доходнее: вилла или апартаменты?

По нашим данным односпальные апартаменты в Бангтао дают 8,3 процента валовой доходности при цене 7,2 млн THB, столько же, сколько трёхспальная вилла за 29 млн THB. По вложенному капиталу апартаменты эффективнее в четыре раза. Виллы оправданы, если важно собственное проживание или перспектива роста стоимости участка.

Стоит ли брать объект с гарантированной доходностью?

Это 4 процента рынка, всего 32 объекта. Гарантия в 7 процентов не превосходит фактическую доходность качественных апартаментов (8,3 процента), зато ограничивает доход сверху и лишает контроля над объектом. Подходит тем, кому нужен предсказуемый поток. Обязательно проверяйте, не заложена ли гарантия в завышенную цену продажи.

Какой район выбрать под сдачу в аренду?

Бангтао и Лагуна единственный район с достаточно глубоким арендным рынком: 148 активных арендных предложений. В Камале при самой высокой медиане цены активной долгосрочной аренды всего 2 объекта, это район для собственного проживания. В Кароне, Найянге и Патонге активной долгосрочной аренды в нашей базе на дату среза нет.

Почему в Патонге метр дороже, чем в Чалонге, а объекты дешевле?

В Патонге продаются компактные апартаменты в зоне плотной застройки и высокой стоимости земли: 170 416 THB за метр. В Чалонге продаются большие виллы с участками вдали от пляжа: 54 878 THB за метр при более высокой медиане самого объекта. Вы платите либо за локацию, либо за площадь.

Будут ли цены падать?

Наши данные этого не показывают. Средняя цена не двигается два квартала подряд, а поток нового предложения сократился на 26 процентов. Падение цен требует избытка предложения, которого нет. Индекс цен юга Таиланда при этом растёт на 5,59 процента год к году по данным Банка Таиланда.

Что делать с этими данными

Если вы покупаете для себя, ориентируйтесь на медиану, а не на среднюю цену, и смотрите за пределы Бангтао: в шести районах за квартал не появилось новых объектов, значит выбор там сокращается.

Если вы покупаете под аренду, считайте доходность по сопоставимым объектам в конкретном районе и проверяйте, существует ли там арендный рынок вообще. Высокая цена района не означает высокую аренду.

Актуальные предложения смотрите в разделах продажи недвижимости на Пхукете, отдельно виллы и апартаменты. Для оценки арендного потенциала полезны разделы аренды домов и аренды апартаментов. По районам из таблицы: Бангтао и Лагуна, Камала, Равай, Найхарн.

Юридическую сторону покупки разбираем отдельно: freehold или leasehold для иностранца и юридические услуги. Если объект планируется сдавать, посмотрите условия доверительного управления недвижимостью.

Следующий отчёт выйдет в начале января 2027 года с проверкой четырёх прогнозов, сформулированных выше.