Рынок Пхукета: 3 квартал 2026

Третий квартал 2026 года закрылся на Пхукете нестандартной комбинацией: турпоток снизился на 1,76 процента, цены на жильё юга Таиланда выросли сильнее, чем в любом другом регионе страны, а поток нового предложения в нашем каталоге сократился на 26 процентов. Ниже структура рынка по 13 районам и типам жилья, расчёт доходности по сопоставимым объектам и разбор того, почему средняя цена острова вводит покупателя в заблуждение.

Отчёт построен на каталоге InDreams Phuket: 831 объект в продаже на 30 сентября. Больше половины из них в Бангтао и Лагуне, где находится наш офис и основная экспертиза, поэтому по этому району выборка самая полная. Внешние данные по туризму и ценам приведены со ссылками на источники.

Восемь цифр, которые определяют третий квартал 2026

• 831 объект доступен к покупке на 30 сентября 2026 года, ещё 1 303 объекта в базе продажи — архив закрытых сделок, по которому считается аналитика цен.
• 21 640 500 THB (около 618 000 долларов) составляет медианная цена активного объекта.
• 34 390 278 THB (около 983 000 долларов) составляет средняя цена. Она выше медианы на 59 процентов, и это ключ ко всему отчёту.
• 102 новых объекта пополнили наш каталог за квартал против 137 во втором квартале. Падение потока нового предложения на 26 процентов.
• 58 процентов активного предложения каталога приходится на Бангтао и Лагуну, 486 объектов из 831. Это район нашей специализации, и здесь же самый глубокий рынок аренды на острове.
• 3,11 раза составляет разрыв цены за квадратный метр между Патонгом (170 416 THB) и Чалонгом (54 878 THB) на острове длиной 50 километров.
• 32 объекта из 831 продаются с обещанием гарантированной доходности: 4 процента предложения, а не массовая практика, как можно решить по рекламе.
• Минус 1,76 процента турпоток за январь-август при росте индекса цен юга Таиланда на 5,59 процента год к году: рынок жилья отвязался от туристического потока.

Сколько объектов на Пхукете реально доступно к покупке

Первое, что нужно понимать про рынок Пхукета: число объявлений, которое показывают каталоги и агрегаторы, и число объектов, которые можно купить, различаются в разы.

Проданный объект не удаляется из нашей базы: он остаётся с отметкой «продано» вместе с описанием, планировкой и историей цены. Это архив сделок, по которому считается аналитика рынка и подбираются похожие варианты. Купить такой объект уже нельзя, и в выдаче каталога он помечен.

В цифрах на 30 сентября 2026 года это выглядит так.

Из 2 134 объектов в базе продажи сейчас доступен 831, остальные 1 303 — архив проданных. Реальный выбор на острове в 2,6 раза меньше, чем показывает общее число объявлений в каталогах и агрегаторах.

Для покупателя это главная практическая поправка. На цифре 2 134 остров выглядит перенасыщенным, и логика «подожду, цены просядут» кажется разумной. На цифре 831 предложение дефицитное, и ожидание означает потерю выбора, а не выигрыш в цене.

Отсюда рабочее правило при работе с любым каталогом или агрегатором по Пхукету: запрашивать статус объекта на текущую дату и не оценивать плотность рынка по количеству карточек в выдаче.

Дальше в отчёте цифры приводятся в двух режимах. Для динамики квартал к кварталу берутся все опубликованные листинги, иначе сравнение теряет смысл. Для описания текущего состояния рынка берётся только активное предложение. Каждая таблица помечена.

Что изменилось за квартал: сравнение по единой методике

Обе колонки посчитаны по одному признаку: все опубликованные объявления, включая проданные. Так динамика каталогов остаётся сопоставимой.

Общая картина выглядит как умеренный рост базы на 3,6 процента при практически неподвижных ценах: плюс 0,5 процента в среднем по острову. Но важнее то, что рост базы почти целиком бумажный. Он складывается не из нового предложения, а из накопления проданных карточек, которые остаются в каталоге. Поток реально новых объектов за тот же период сократился.

Отдельно отметим стабильность цен в долларах. Средняя цена продажи сдвинулась на половину процента за квартал. Для рынка, который в медиа описывают как бурно растущий, это очень спокойная динамика. Рост, о котором пишут, происходит в основном в земле и в отдельных премиальных локациях, а не в среднем объекте.

Поток нового предложения упал на 26 процентов

Это главная содержательная новость квартала. За июль, август и сентябрь в базу добавилось 102 новых объекта. За апрель, май и июнь было 137.

По типам новое предложение третьего квартала распределилось так: 60 вилл, 41 апартамент, 1 пентхаус. Обновлено или скорректировано 310 существующих карточек, отмечено проданными 34 объекта.

Важная деталь: из 102 новых объектов 55 пришлись на Бангтао и Лагуну. То есть 54 процента нового предложения появилось в районе, который и без того держит 58 процентов каталога. За пределами Бангтао каталог почти не пополнялся: в Равае, Найянге, Найхарне, Чалонге, Кароне и Май Кхао за квартал не появилось ни одного нового объекта.

Для покупателя это означает конкретную вещь. Если вы выбираете между районами, выбор за пределами Бангтао сужается, и он сужается не потому, что всё раскупили, а потому, что новые проекты туда не заходят. Застройщики концентрируют капитал в уже разогретой локации.

Почему средняя цена Пхукета вводит в заблуждение

Средняя цена активного объекта составляет 34,4 млн THB, медианная 21,6 млн THB. Средняя выше медианы на 59 процентов.

Медиана это цена объекта, который стоит ровно в середине списка: половина дороже, половина дешевле. Средняя складывает все цены и делит на количество, поэтому несколько трофейных вилл за 200-300 млн THB поднимают её для всех.

Практический вывод: когда в статье или рекламе вы видите «средняя цена недвижимости на Пхукете около миллиона долларов», это не описание того, что вы купите за миллион. Типичный объект на острове стоит 618 тысяч долларов, и это уже вилла или просторные апартаменты. Разрыв между этими двумя цифрами и есть та сумма, которую покупатель напрасно считает обязательной.

Больше четверти активного рынка, 235 объектов, стоит до 10 млн THB, то есть до примерно 286 тысяч долларов. Порог входа на Пхукет значительно ниже, чем следует из люксового нарратива, но и выбор в этом сегменте ограничен: это преимущественно одно- и двухспальные апартаменты, а не виллы.

Районы: разрыв цены за квадратный метр в 3,11 раза

Таблица построена только по активному предложению каталога InDreams Phuket. Включены районы, где есть минимум 8 доступных объектов.

Самая показательная строка это цена за квадратный метр. Патонг стоит 170 416 THB за метр, Чалонг 54 878 THB. Разрыв в 3,11 раза внутри острова, который можно пересечь на машине за час.

Объяснение простое: в Патонге метр продаётся в составе компактных апартаментов в зоне максимальной туристической проходимости, где земля стоит дорого и застройка плотная. В Чалонге метр продаётся в составе большой виллы с участком, вдали от пляжной линии. Медиана самого объекта в Чалонге при этом выше: 28,5 млн против 24 млн THB. Вы платите за площадь, но не за локацию.

Отдельно обратите внимание на Камалу. Медиана 45,8 млн THB, самая высокая среди всех районов, при этом активной долгосрочной аренды всего 2 объекта. Это район покупки для себя, а не для сдачи. Если вы рассматриваете Камалу как инвестицию под аренду, арендного рынка там практически нет.

Камала: медиана 45,8 млн THB

Лаян: 153 693 THB за м²

Обратная ситуация в Бангтао и Лагуне: 148 активных арендных предложений на 486 продаваемых объектов. Это единственный район острова, где арендный рынок достаточно глубок, чтобы считать доходность на статистике, а не на обещаниях.

Доходность: апартаменты обгоняют виллы

Доходность здесь считается не самым распространённым способом, и это принципиально. Обычно берут среднюю цену продажи по району и делят на среднюю аренду по тому же району. Так делать нельзя: в продаже района могут преобладать дешёвые апартаменты, а в аренде дорогие виллы, и тогда сравниваются разные товары. При таком счёте по Равай выходит доходность 31,8 процента, что физически невозможно.

Правильный способ сравнивать сопоставимые пары: один район, один тип, одинаковое количество спален. Ниже только те пары, где достаточно объектов для устойчивой медианы.

Чистая доходность посчитана по формуле: валовая умножается на загрузку 92 процента (долгосрочная аренда, около 11 месяцев в году), минус 10 процентов комиссии управляющей компании, минус 1 процент от стоимости объекта в год на сборы за общую территорию, страховку и мелкий ремонт. Налог на арендный доход не учтён, он зависит от структуры владения. При консервативных допущениях (загрузка 83 процента, комиссия 15 процентов, расходы 1,5 процента) чистая доходность опускается примерно на 1,5 процентных пункта.

Два вывода, которые противоречат общепринятому.

Первый. Односпальные апартаменты дают ту же доходность, что трёхспальная вилла. 8,3 процента валовой в обоих случаях. Но порог входа различается в четыре раза: 7,2 млн против 29 млн THB. Доходность на каждый вложенный бат одинаковая, но в апартаменты можно войти вчетверо меньшей суммой или разложить тот же капитал на несколько объектов и снизить риск простоя. Если цель доход, а не проживание, это весомый аргумент.

Второй. Чем больше объект, тем хуже он сдаётся. Вилла на пять спален стоит 61,75 млн THB и приносит 145 тысяч в месяц, вилла на три спальни стоит 29 млн и приносит 200 тысяч. Большой объект дороже вдвое и при этом сдаётся дешевле. Причина в том, что арендаторов на пять спален в долгосрочном формате почти нет: такие виллы живут на посуточной аренде, где экономика совершенно другая и загрузка нестабильна. Покупать пятиспальную виллу под сдачу в долгую не имеет смысла.

Правда про гарантированную доходность

В рекламе проектов Пхукета обещание гарантированной доходности выглядит как норма рынка. По факту это узкий сегмент.

Теперь сопоставим с фактической доходностью. Односпальные апартаменты в Бангтао дают 8,3 процента валовой на реальных арендных ставках. Обещание «гарантированные 7 процентов» на этом фоне не выглядит привлекательным предложением.

Механика гарантии обычно такая: застройщик фиксирует выплату на 3-5 лет, забирая объект в свой арендный пул. Вы получаете предсказуемость, но теряете весь доход выше гарантированного уровня, а также возможность управлять объектом самостоятельно. Гарантия не повышает доходность, она ограничивает её сверху в обмен на снижение риска. Это нормальный продукт для инвестора, которому нужен прогнозируемый поток, и плохая сделка для того, кто рассчитывает на рыночный доход.

Отдельно стоит проверять, из чего выплачивается гарантия. Если она заложена в завышенную цену продажи, вы просто получаете назад часть своих же денег.

Турпоток падает, цены растут: разбор противоречия

Третий квартал дал внешне противоречивую картину.

• Пхукет принял 9 200 166 визитов за январь-август 2026 года, что на 1,76 процента меньше прошлогоднего. Иностранных туристов стало меньше на 2,52 процента, тайских больше на 0,46 процента. Выручка снизилась на 0,99 процента, до 356,21 млрд THB. Данные приведены Туристическим управлением Таиланда на заседании администрации Пхукета 28 сентября 2026 года.
• Пассажиропоток аэропорта Пхукета в первом полугодии сократился на 1,4 процента, до 4,39 млн человек.
• При этом индекс цен на жильё юга Таиланда вырос на 5,59 процента год к году по данным Банка Таиланда. Это сильнейший регион страны: Бангкок за тот же период показал минус 0,18 процента. За пять лет юг прибавил 20,1 процента.

Туристов меньше, а цены растут сильнее, чем где-либо в стране. Объяснение в том, что цены на жильё на Пхукете давно определяются не туристическим потоком, а двумя другими факторами.

Первый фактор это земля. Пригодная для застройки земля в западных прибрежных районах ограничена географией: между горами и морем узкая полоса. Исследование рынка жилья Sopon Pornchokchai фиксирует рост цен на землю Пхукета в среднем в 7,47 раза за период наблюдения, около 10,7 процента годовых, что входит в число самых высоких показателей Таиланда. Себестоимость любого нового проекта растёт вместе с землёй независимо от того, сколько туристов приехало в этом сезоне.

Второй фактор это смена типа покупателя. Россия остаётся крупнейшим рынком для Пхукета: 619 130 визитов за январь-июль против 383 918 у Китая и 354 066 у Индии. Но на рынок жилья влияет не турист, а тот, кто переезжает на длительный срок или покупает второй дом. Этот спрос не привязан к длине отпуска.

Данные по предложению подтверждают именно дефицитную версию. Будь рынок перенасыщен, наблюдался бы рост нового предложения и давление на цены. Вместо этого поток новых объектов сократился на 26 процентов, а цены стоят на месте в долларах. Это картина рынка, который упёрся в ограничение по земле и себестоимости, а не рынка, который разогрет спросом.

Отдельно отметим риск, который стоит держать в виду арендодателям. Аналитики C9 Hotelworks указывают, что для Пхукета опаснее не падение числа приездов, а сокращение средней длительности поездки и смещение состава гостей в сторону менее платёжеспособных рынков. Дополнительно растёт конкуренция со стороны вьетнамских курортов, прежде всего Фукуока, который агрессивно играет на более низкой цене входа. Для посуточной аренды это означает давление на загрузку в межсезонье.

Чего ждали от третьего квартала и что произошло

Весной ожидания по рынку Пхукета строились на продолжении девелоперского цикла. Сверяем их с фактом.

Цифры этой таблицы посчитаны так же, как весенний прогноз: по всем опубликованным объявлениям и по средним значениям. Поэтому они отличаются от медиан по активному предложению в начале отчёта (например, средняя 28,03 млн THB здесь и 34,4 млн THB по активным объектам), и доходность здесь средняя по типу жилья, а не по сопоставимым парам.

Главное расхождение в направлении предложения. Ожидалось, что инвентарь продолжит расширяться по мере завершения девелоперских циклов, и это читалось как умеренно медвежий сигнал для собственников. Вышло обратное: поток нового предложения сократился на четверть, поэтому давления на цены со стороны избытка предложения в третьем квартале не возникло. Владельцам типовых объектов в Патонге и Кароне смягчать ценовые ожидания на 5-8 процентов, как предполагалось весной, пока не пришлось.

Коридор доходности 5-7 процентов подтвердился для вилл, но апартаменты вышли выше, до 8 процентов: их цены за квартал слегка снизились при неизменных арендных ставках.

Прогноз на четвёртый квартал 2026 с проверяемыми критериями

Формулируем так, чтобы в следующем отчёте можно было однозначно сказать, сбылось или нет.

Первое. Поток нового предложения останется ниже 130 объектов за квартал. Основание: цикл ввода проектов в Бангтао исчерпывается, крупных новых стартов в других районах не заявлено. Критерий проверки: число объектов, добавленных с 1 октября по 31 декабря.

Второе. Концентрация в Бангтао и Лагуне превысит 58 процентов активного предложения. Основание: 54 процента нового предложения третьего квартала пришлось туда, тогда как шесть районов не пополнялись вовсе. Критерий: доля района в активном предложении на 31 декабря.

Третье. Медианная цена активного объекта останется в диапазоне 20-23 млн THB. Основание: средняя цена не двигается уже два квартала, а дефицит предложения компенсируется слабым турпотоком. Критерий: медиана по активным объектам на 31 декабря.

Четвёртое. Разрыв цены за квадратный метр между самым дорогим и самым дешёвым районом превысит 3,2 раза. Основание: тренд расширения дисперсии подтверждается третий квартал подряд.

Высокий сезон начинается в ноябре, и он традиционно добавляет активности в сделках, но на предложение влияет слабо: решения о старте новых проектов принимаются за год до этого.

Методология

Внутренние данные это каталог InDreams Phuket, срез на 30 сентября 2026 года: 831 активный объект в продаже и 1 353 в аренде по 13 районам острова. Выборка отражает инвентарь и сделки одного агентства с офисом в Бангтао на Lagoon Road, а не агрегированный рынок Пхукета целиком, и на малых районных выборках это ограничение указано прямо в тексте.

Ключевые методические решения:

• Активное предложение означает опубликованные объекты раздела продажи без отметки «продано» и с указанной ценой. Именно эта выборка используется везде, где речь о состоянии рынка.
• Сравнение с прошлым кварталом ведётся по всем опубликованным листингам, включая проданные, иначе динамика была бы несопоставимой. Такие таблицы помечены отдельно.
• Медиана, а не средняя, используется для описания типичного объекта. Средняя приводится рядом, чтобы показать перекос.
• Доходность считается только по сопоставимым парам: один район, один тип, одинаковое число спален, минимум 14 объектов в продаже и 6 в аренде. Пары с меньшей выборкой в статью не попали, потому что медиана на 3-4 объектах неустойчива и даёт заведомо недостоверные результаты.
• Курс принят 35 THB за доллар.
• Внешние данные приводятся со ссылкой на источник: Туристическое управление Таиланда, Банк Таиланда, Управление аэропортов Таиланда, CBRE, C9 Hotelworks.

Методика приведена подробно, чтобы каждую цифру отчёта можно было проверить и воспроизвести: на рынке Пхукета расхождения между источниками чаще всего объясняются не разными данными, а разным способом счёта.

Что делать с этими данными

Если вы покупаете для себя, ориентируйтесь на медиану, а не на среднюю цену. Самый широкий выбор и почти всё новое предложение сейчас в Бангтао и Лагуне: в шести районах за квартал не появилось ни одного нового объекта, и выбор там сокращается.

Если вы покупаете под аренду, считайте доходность по сопоставимым объектам в конкретном районе и проверяйте, существует ли там арендный рынок вообще. Высокая цена района не означает высокую аренду. Бангтао и Лагуна единственный район, где 148 арендных предложений позволяют посчитать доходность на статистике: однокомнатные апартаменты здесь дают 8,3 процента валовой при входе от 7,2 млн THB.

Если хотите разобрать конкретный объект или бюджет по цифрам этого отчёта, напишите менеджеру InDreams: подберём сопоставимые варианты в Бангтао и Лагуне и покажем реальную арендную историю.

Подобрать объект под конкретный сценарий можно в разделах продажи недвижимости на Пхукете, отдельно виллы и апартаменты. Для оценки арендного потенциала полезны разделы аренды домов и аренды апартаментов. По районам из таблицы: Бангтао и Лагуна, Камала, Равай, Найхарн.

Юридическую сторону покупки разбираем отдельно: freehold или leasehold для иностранца и юридические услуги. Если объект планируется сдавать, посмотрите условия доверительного управления недвижимостью.

Следующий отчёт по рынку Пхукета выйдет в начале января 2027 года и будет включать проверку четырёх прогнозов, сформулированных выше.