Freehold или leasehold на Пхукете: что выбрать иностранцу

Коротко: выбирайте freehold, если планируете владеть недвижимостью на Пхукете бессрочно и иметь право свободной перепродажи, наследования и сдачи в аренду. Для иностранца это доступно только в кондоминиумах в рамках 49% квоты. Leasehold подходит, если нужна вилла на земле или конкретный проект, где квота freehold для иностранцев исчерпана: вы получаете право пользования на 30 лет с возможностью продления, дешевле на этапе входа, но с ограничениями при перепродаже.

На Пхукете иностранные покупатели сталкиваются с двумя основными формами владения недвижимостью: freehold (полная собственность) и leasehold (долгосрочная аренда). Это не просто два варианта в договоре, а две разные юридические конструкции с разными правами, налогами, рисками и инвестиционной логикой. Понять различия важно до того, как вы внесли депозит за конкретный объект, поскольку перевод объекта из одной формы в другую после сделки практически невозможен.

Что такое freehold (полная собственность)

Freehold (по-русски часто переводят как «полная собственность» или «безусловное право собственности») это форма владения, при которой покупатель получает все имущественные права на объект: пользование, распоряжение, передачу по наследству, дарение, сдачу в аренду и перепродажу без согласия третьих лиц. В тайской правовой системе freehold для иностранцев официально разрешён только в одном сегменте: апартаменты в кондоминиумах, зарегистрированных по Thailand Condominium Act 1979 (закон о кондоминиумах).

Ключевое ограничение этого закона известно как «квота 49%»: иностранным гражданам и юридическим лицам в сумме может принадлежать не более 49% от общей жилой площади всех квартир в конкретном здании. Оставшиеся 51% площади должны быть оформлены на тайских граждан или тайские компании. Когда вы рассматриваете конкретный проект, всегда запрашивайте у девелопера актуальный статус квоты: если 49% уже выкуплены иностранцами, оставшиеся квартиры можно купить только в leasehold, даже если по архитектуре они идентичны.

Юридический документ, подтверждающий freehold на кондоминиум, называется Chanote (Title Deed) или его модификация для кондоминиумов: Unit Title Deed. В нём указано имя собственника, точная площадь, номер апартамента и доля в общедомовых пространствах. После регистрации в Земельном департаменте (Land Office) права считаются официально перешедшими к покупателю.

Процедура перехода права собственности проходит за один день в Land Office провинции Пхукет. Стандартный сценарий: продавец и покупатель (или их доверенные лица) приезжают лично с пакетом документов (паспорта, свидетельство о квоте FET form, договор купли-продажи, актуальный chanote, справка от управляющей компании об отсутствии долгов). После проверки документов и оплаты налогов сотрудник Земельного департамента вносит изменения в реестр и выдаёт новый chanote на имя покупателя. Важный нюанс для иностранцев: оплата должна прийти из-за границы в иностранной валюте на счёт в тайском банке, а банк должен выдать FET form (Foreign Exchange Transaction) на сумму не менее стоимости апартамента. Без этого документа Land Office не зарегистрирует freehold на иностранца.

Преимущества freehold очевидны: бессрочное право, возможность передать кондоминиум по наследству без потери срока, свободная перепродажа на вторичном рынке (включая продажу другому иностранцу при наличии свободной квоты в здании), право самостоятельно сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду. Это самая защищённая форма владения для иностранного покупателя в Таиланде.

Что такое leasehold (долгосрочная аренда)

Leasehold это форма владения, при которой покупатель получает право пользования объектом и землёй на установленный срок, без перехода права собственности. В Таиланде стандартный базовый срок аренды по закону составляет 30 лет; этот лимит закреплён в Civil and Commercial Code (статьи о найме недвижимости) и не может быть превышен в одном договоре. На практике 30-летний срок дополняется опционами на продление, которые включаются в основной контракт.

Причина, по которой leasehold стал основным инструментом для иностранцев, желающих купить виллу или таунхаус с землёй, лежит в Land Code Act 1954. Этот закон прямо запрещает иностранным физическим лицам владеть землёй в Таиланде на праве freehold, за исключением узких инвестиционных программ (BOI) с порогом инвестиций от 40 миллионов бат. Поэтому если иностранец хочет жить в отдельном доме на участке, реалистичный путь это leasehold на землю плюс freehold на постройку (здание можно оформить на иностранца отдельно от земли).

Стандартная схема leasehold выглядит так: основной договор аренды на 30 лет регистрируется в Земельном департаменте, что даёт ему силу против третьих лиц (включая нового собственника земли, если арендодатель решит продать участок). К основному договору прилагаются опционы на два продления по 30 лет каждое, что в сумме описывается формулой 30+30+30. Юридический статус этих продлений неоднозначен: суды Таиланда подтверждают силу первого 30-летнего срока, но второй и третий продления юридически зависят от согласия арендодателя на момент продления. Поэтому надёжность leasehold во многом определяется репутацией и юридической структурой проекта или девелопера.

Документ, подтверждающий leasehold, это зарегистрированный договор аренды с печатью Земельного департамента и записью на обратной стороне chanote участка. В реестре указываются арендатор, срок аренды, описание объекта. Этот документ имеет силу против любого последующего собственника земли в течение зарегистрированного срока.

Перепродажа leasehold технически возможна через переуступку прав (assignment of lease), но требует согласия арендодателя и регистрации в Land Office. На вторичном рынке стоимость leasehold падает по мере приближения к концу срока: объект с оставшимися 25 годами стоит дороже, чем тот же объект с оставшимися 10. Это нужно учитывать в финансовой модели: при покупке нового проекта на 30 лет вы фактически инвестируете в актив с убывающим сроком жизни.

Альтернативный вариант для виллы это покупка через тайскую компанию, где иностранец владеет 49% акций, а 51% распределяется между тайскими акционерами. Эта схема позволяет получить freehold на землю, но требует профессионального юридического сопровождения и регулярной отчётности компании.

Основные различия между freehold и leasehold

• Юридический статус. Freehold даёт право собственности (ownership), leasehold даёт право пользования (right to use) на ограниченный срок.
• Объект. Freehold для иностранца возможен только на апартаменты в кондоминиумах. Leasehold подходит для любого типа недвижимости: вилл, таунхаусов, земли, апартаментов в leasehold-проектах.
• Срок. Freehold бессрочный. Leasehold ограничен 30 годами по закону, с опциями продления, юридическая сила которых не гарантирована за пределами первых 30 лет.
• Перепродажа. Freehold перепродаётся свободно на вторичном рынке. Leasehold требует переуступки прав и часто согласия арендодателя; стоимость падает по мере приближения к концу срока.
• Наследование. Freehold передаётся наследникам без потери прав. Leasehold передаётся в пределах оставшегося срока аренды.
• Стоимость. Freehold на 10–20% дороже эквивалентного leasehold в одном и том же проекте. Эта премия объясняется бессрочностью и ликвидностью.
• Налоги при покупке. Freehold облагается Transfer Fee 2% от оценочной стоимости. Leasehold облагается Registration Fee 1% от суммарной арендной платы за весь срок.
• Налоги при перепродаже. Freehold облагается Withholding Tax, Stamp Duty или SBT. Leasehold обычно облагается только Stamp Duty при переуступке.
• Доступная квота в проекте. Freehold ограничен 49% площади здания. Leasehold не имеет ограничений по доле иностранных арендаторов.
• Юридическая защита. Freehold даёт максимальную защиту: ваше имя в реестре собственников. Leasehold защищён регистрацией договора, но в долгосрочной перспективе зависит от добросовестности арендодателя.

Налоги и расходы при покупке

Налогово-сборная нагрузка отличается для freehold и leasehold, и распределение между продавцом и покупателем обычно фиксируется в договоре. На Пхукете в 2026 году применяются следующие ставки:

• Transfer Fee (freehold): 2% от государственной оценочной стоимости (appraised value), не от рыночной цены сделки. Обычно делится поровну между продавцом и покупателем, но условия согласовываются индивидуально.
• Withholding Tax (freehold, перепродажа): 1% от оценочной или продажной стоимости (выбирается большая) для юридических лиц; для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале с учётом срока владения.
• Stamp Duty: 0,5% от оценочной или продажной стоимости (большее значение), оплачивается продавцом, если объект во владении более 5 лет.
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% от продажной стоимости, оплачивается продавцом, если объект продаётся в течение 5 лет с момента покупки. Заменяет Stamp Duty в этом случае.
• Registration Fee (leasehold): 1% от суммарной арендной платы за весь зарегистрированный срок плюс Stamp Duty 0,1% от той же базы.
• Юридическое сопровождение: 1–2% от стоимости сделки, рекомендуется для любых сделок с иностранцами; покрывает due diligence, проверку chanote, эскроу, подготовку документов.

Дополнительно при владении кондоминиумом существует ежегодный Common Area Maintenance Fee (CAM) в размере 50–120 бат за квадратный метр в месяц в зависимости от класса проекта, а также фонд капитального ремонта (Sinking Fund) при первичной покупке: 500–1000 бат за квадратный метр.

Кому подходит freehold

Freehold оптимален для покупателей, которые рассматривают недвижимость на Пхукете как долгосрочный актив и хотят полностью контролировать его судьбу. Подходящие профили:

• Инвесторы с горизонтом 10+ лет. Бессрочное право и свободная перепродажа защищают капитал и позволяют выбрать оптимальный момент выхода.
• Покупатели для проживания. Если планируете переехать на Пхукет или регулярно проводить здесь зимние сезоны, freehold даёт уверенность, что объект остаётся вашим без оглядки на сроки.
• Покупатели для арендного бизнеса. Freehold позволяет свободно заключать договоры аренды с третьими лицами и менять управляющую компанию без согласования с третьей стороной.
• Покупатели с целью наследования. Freehold передаётся наследникам без ограничений по сроку, что важно для семейного капитала.
• Покупатели в премиум-сегменте. В апартаментах премиум-класса разница в цене между freehold и leasehold (10–20%) экономически оправдана за счёт ликвидности на вторичном рынке.

Кому подходит leasehold

Leasehold выбирают, когда нужен именно объект на земле или когда freehold-квота в желаемом проекте закрыта. Подходящие профили:

• Покупатели вилл на земле. Если хочется отдельный дом с участком, бассейном и приватностью, единственный реалистичный путь для иностранца это leasehold-вилла или схема через тайскую компанию.
• Покупатели с ограниченным бюджетом. Leasehold в среднем на 10–20% дешевле эквивалентного freehold; разница используется для отделки, мебели или дополнительных опций.
• Покупатели с горизонтом 5–15 лет. Если вы планируете использовать недвижимость одно-два десятилетия, потеря стоимости из-за уменьшения срока ещё не критична.
• Покупатели в проектах с закрытой freehold-квотой. Когда конкретный комплекс уже распродал 49% иностранной квоты, leasehold остаётся единственной опцией для входа в этот проект.
• Покупатели для использования, а не перепродажи. Если основная цель собственное проживание или сезонный отдых, а не выход с прибылью, leasehold даёт сопоставимый комфорт за меньшие деньги.

Частые вопросы

Можно ли иностранцу купить виллу в freehold на Пхукете?

Прямой freehold на землю иностранцу запрещён по Land Code 1954. Вилла на земле для иностранца оформляется через leasehold на участок плюс freehold на постройку, либо через тайскую компанию с долей иностранца 49%. Полный freehold возможен только в рамках программы BOI с инвестициями от 40 миллионов бат.

Что произойдёт через 30 лет с моим leasehold?

По истечении 30-летнего срока арендодатель обязан рассмотреть опцион на продление, прописанный в договоре, но юридически не обязан его одобрить. На практике крупные девелоперы и репутационные проекты продлевают аренду без проблем; в проблемных случаях возможна судебная защита, если опцион оформлен корректно. Покупайте leasehold у проверенных компаний с историей.

Можно ли перевести leasehold в freehold?

Это юридически возможно только если в проекте есть свободная freehold-квота для иностранцев и арендодатель готов выкупить ваш leasehold с последующим оформлением freehold. На практике такая конвертация редка и обычно дороже, чем покупка freehold с самого начала. Сразу выбирайте нужную форму владения.

Кто платит налоги при сделке freehold?

Распределение фиксируется в договоре. На Пхукете типичный сценарий: Transfer Fee 2% делится 50/50, Withholding Tax и SBT оплачивает продавец, Stamp Duty оплачивает продавец. На первичном рынке девелопер часто берёт все налоги на себя как маркетинговое предложение, что нужно проверять в booking-договоре.

Как проверить квоту freehold в конкретном проекте?

Запросите у девелопера актуальную справку Foreign Quota Statement с указанием общей жилой площади здания, доли иностранцев и оставшейся свободной квоты. Дополнительно ваш юрист может запросить независимую проверку в Земельном департаменте. Если квота 49% уже выбрана, freehold недоступен даже если есть желание заплатить премию.

Подробнее о процедуре и подборе объектов: продажа недвижимости на Пхукете, апартаменты на Пхукете, виллы на Пхукете.

Анна Баранова, директор InDreams Phuket | Обновлено: 24.05.2026