Рынок недвижимости Пхукета в 2026 году это 90 597 единиц жилья в 806 проектах общей стоимостью 705,1 млрд бат, и около 85% этого объёма уже продано. При среднем темпе продаж 5,2% в месяц расчётный запас непроданного предложения составляет 19,2 месяца: без новых проектов остаток разобрали бы примерно за полтора года. Но усреднённая цифра здесь скорее мешает, чем помогает: городские жилые кондоминиумы уходят со скоростью 8,1% в месяц, а дома, таунхаусы и земля втрое медленнее, около 3%. Покупать нужно не «рынок Пхукета» целиком, а конкретный сегмент в конкретном районе, потому что разброс медианных цен между локациями острова доходит до трёх раз. Ниже разбираем, где островная статистика расходится с ценниками нашего каталога и какие вопросы стоит задать до внесения задатка.
Что показала осенняя оценка AREA
19 сентября 2026 года президент Agency for Real Estate Affairs доктор Сопон Порнчокчай представил на семинаре в отеле Pearl Phuket свежую оценку островного рынка. Агентство обследовало 806 проектов, в которых насчитывается 90 597 единиц общей стоимостью 705,1 млрд бат. Продано из них 76 582 единицы на 527,8 млрд бат.
Обратите внимание на разрыв между долей проданных единиц и долей выбранных денег. Он читается просто: дешёвые лоты разбирают быстрее дорогих, поэтому в нераспроданном остатке постепенно концентрируется верхний ценовой сегмент. Это первая причина не доверять средним значениям.
Ещё один момент, который часто перевирают в пересказах: 85% это доля реализованного в обследованных проектах, а не показатель заселённости острова. Часть проданных единиц стоит пустыми, часть работает в аренде, часть вообще ещё строится и ключи получит через год или два.
Новое предложение 2026 года
В 2026 году на Пхукете заявлено 13 779 новых единиц на 176,5 млрд бат. По стоимости нового предложения остров вышел на первое место среди 76 провинций Таиланда, обойдя Чонбури со 151,8 млрд бат, Районг с 51,5 млрд и Чиангмай с 49,3 млрд. Для территории площадью меньше среднего тайского района это очень плотная стройка.
При этом средний проект на Пхукете скромный: 112 единиц против примерно 250 в Бангкоке. Рынок собран из большого числа небольших объектов, а значит качество застройщика, управляющей компании и сервиса различается от проекта к проекту гораздо сильнее, чем в столице. Проверять придётся каждый объект отдельно, репутация «острова» тут ничего не гарантирует. Подробности оценки опубликовал The Phuket News.
Средние 5,2% в месяц скрывают три разных рынка
Самая полезная часть отчёта AREA это не общий объём, а разбивка темпов продаж по типам недвижимости. Разница между сегментами почти трёхкратная, и именно она определяет, насколько быстро вы сможете выйти из актива, если планы изменятся.
| Тип недвижимости | Темп продаж в месяц | Что это значит для покупателя |
|---|---|---|
| Городские жилые кондоминиумы | 8,1% | Самый ликвидный сегмент. Спрос поддерживают те, кто живёт и работает на острове круглый год. Выход из такого актива обычно быстрее, но и ценник ниже, и курортной премии в аренде почти нет. |
| Курортные кондоминиумы и виллы | 4,9% | Основной сегмент для иностранного покупателя. Скорость вдвое ниже городской, поэтому горизонт владения стоит планировать от пяти лет, а не от двух. |
| Дома, таунхаусы, шопхаусы, земля | около 3% | Самый медленный сегмент. Продажа может занять годы, покупатель почти всегда локальный, дисконт при срочном выходе максимальный. |
| Средний по рынку | 5,2% | Цифра, которую чаще всего цитируют. Она не описывает ни один реальный сегмент и годится только для разговора о рынке в целом. |
Вывод отсюда прямой. Если вы держите в голове среднюю скорость 5,2% и покупаете землю или дом в глубине острова, вы рассчитываете на ликвидность, которой у этого сегмента нет. И наоборот: городской кондоминиум продаётся быстро, но он редко даёт ту доходность и тот сценарий использования, ради которых обычно едут на Пхукет.
Структура рынка: курортный сегмент держит и штуки, и деньги
По количеству единиц в курортном сегменте лидируют кондоминиумы: 40 263 объекта, это 44% всего учтённого предложения, тогда как на курортные виллы приходится 6 830 единиц, или 8%. Вместе два формата дают около 52% всего жилого фонда острова. По деньгам расклад такой: курортные кондоминиумы оцениваются в 339,2 млрд бат, курортные виллы в 221,7 млрд бат, вместе это около 80% стоимости всего островного рынка. То есть основная капитализация Пхукета сидит в курортном жилье, а не в городском. Оговорка по данным: в исходной публикации подписи к этим двум строкам перепутаны местами, и виллам приписано 40 263 объекта. Арифметика это опровергает. При таком прочтении средняя курортная вилла стоила бы 5,5 млн бат, а кондоминиум 49,7 млн, что противоречит и остальным данным самой AREA о средней новой вилле около 32 млн бат, и нашему каталогу. Кроме того в Таланге насчитано 24 994 курортных кондоминиума, что физически невозможно при 6 830 на весь остров. Мы приводим цифры в корректном порядке.
Средняя цена единицы в новых проектах 2025-2026 годов составляет около 10 млн бат. Курортные виллы дают примерно 60% новых проектов при средней цене около 32 млн бат за виллу, а курортные кондоминиумы дают примерно 60% новых единиц. Ключевой сегмент для иностранных покупателей застройщики видят в виллах диапазона 30-50 млн бат.
Реальные медианы: данные каталога InDreams по районам
У нас на 21 сентября 2026 года в работе 3 477 активных объектов: 2 130 на продажу и 1 347 в аренду. Это не оценка и не прогноз, а живые цены живых лотов. Медиана виллы по всему острову составляет 27 395 000 бат, примерно 783 000 долларов или около 71 млн рублей. Медиана апартаментов 8 400 000 бат, примерно 240 000 долларов или около 22 млн рублей.
Сравните с застройщиками: средняя новая вилла стоит около 32 млн бат, наша медиана по 1 135 виллам на продажу 27,4 млн. Разница не в том, что кто-то ошибается, а в том, что новостройки и готовый рынок это разные товары. А дальше начинается главное расхождение, географическое.
| Район | Вилл в продаже | Вилла, медиана THB | Вилла, USD | Апартаментов в продаже | Апартаменты, медиана THB | Апартаменты, USD |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Весь остров | 1 135 | 27 395 000 | ~783 000 | 922 | 8 400 000 | ~240 000 |
| Лаян | 74 | 39 000 000 | ~1 114 000 | 47 | 10 092 500 | ~288 000 |
| Сурин | 19 | 36 000 000 | ~1 029 000 | 71 | 6 000 000 | ~171 000 |
| Май Кхао | 10 | 29 742 500 | ~850 000 | 15 | 14 937 000 | ~427 000 |
| Банг Тао и Лагуна | 724 | 28 374 500 | ~811 000 | 436 | 9 860 000 | ~282 000 |
| Камала | 49 | 24 900 000 | ~711 000 | 64 | 7 920 000 | ~226 000 |
| Найянг | 18 | 20 509 000 | ~586 000 | 61 | 3 700 000 | ~106 000 |
| Равай | 58 | 16 950 000 | ~484 000 | 74 | 5 891 875 | ~168 000 |
| Найтон | 15 | 16 000 000 | ~457 000 | 36 | 12 750 000 | ~364 000 |
| Найхарн | 41 | 13 500 000 | ~386 000 | 27 | 6 100 000 | ~174 000 |
Расчёт по курсу 35 бат за доллар. Медианы посчитаны по опубликованным объектам каталога и меняются вместе с наполнением базы.
Где средняя цифра врёт сильнее всего
Медиана виллы в Лаяне почти в три раза выше, чем в Найхарне: 39 млн бат против 13,5 млн, то есть около 1,11 млн долларов против 386 000 долларов, примерно 35 млн рублей. Это один остров, расстояние между точками меньше сорока минут на машине. Любой разговор о «средней вилле на Пхукете» после этой строки теряет смысл.
В апартаментах перекос ещё интереснее. Самая дорогая медиана не в раскрученном Банг Тао, а в Май Кхао: 14 937 000 бат против 9 860 000. Причина в структуре предложения: в Май Кхао почти нет массового продукта, там несколько резортных проектов с крупными лотами. А самая низкая медиана апартаментов в Найянге, 3 700 000 бат, потому что туда попадает много компактных студий. Цифра не говорит «Найянг дешевле как район», она говорит «в Найянге продают другой товар».
В Сурине контраст внутри одной локации: виллы с медианой 36 млн бат и апартаменты всего с 6 млн. Виллы в Сурине штучные и стоят на склонах с видом, апартаменты в основном старый компактный фонд. В Камале и Равае разброс мягче, и это делает их понятной точкой входа для тех, кто не готов к верхнему сегменту. Полную разбивку мы поддерживаем в материале про цены по районам Пхукета.
Таланг стал центром тяжести острова
По числу проектов районы распределились так: Таланг 411, Муанг Пхукет 281, Кату 84. Таланг это северо-запад с пляжами Банг Тао, Лаян, Най Тон и зоной Лагуны, и именно там сегодня сконцентрирована стройка.
Внутри района вес курортных кондоминиумов огромен: 24 994 единицы, это 54% всего предложения Таланга, стоимостью 236,8 млрд бат, то есть 53% стоимости района. Проще говоря, Таланг наполовину состоит из курортных квартир, и конкуренция между ними за одного и того же арендатора будет жёсткой.
Зоны активного роста внутри Таланга это Чернг Талай, Банг Тао, Лаян, Срисунтон и Тхепкрасаттри. Одновременно рост цен на землю и стройку выталкивает девелопмент дальше: в Верхний Таланг, Срисунтон, Май Кхао, Па Клок и Чалонг. Для покупателя это значит, что вход в раскрученные локации дорожает каждый год, а новые зоны пока не доказали арендную состоятельность: покупка там это ставка на будущий трафик, а не на текущий.
Спрос: кто покупает и что с туризмом
AREA называет россиян и покупателей из СНГ одной из ключевых групп спроса. Одновременно восстанавливается интерес из Китая, Гонконга, Сингапура и Тайваня, активны Великобритания, Германия, Франция, Ближний Восток и Индия. Отдельно выделен относительно новый слой: цифровые кочевники, технологические предприниматели и удалённые сотрудники с высоким доходом. Это важное изменение, потому что такой покупатель берёт жильё под себя и на долгий срок, а не только под перепродажу.
Туристический фон помогает. Таиланд ставит на 2026 год цель по выручке 2,7 трлн бат, из которых 1,6 трлн должен дать въездной туризм и 1,1 трлн внутренний, против 2,6 трлн по итогам 2025 года. Базовый прогноз прибытий 32,6-32,7 млн человек при цели 33 млн, тогда как ранее обсуждался пессимистичный сценарий 28-31 млн. На 2027 год заявлена планка 3 трлн бат. Официальные ориентиры приводит Nation Thailand.
Авиасообщение как реальный драйвер
Для конкретного объекта важнее не страновая статистика, а прямые рейсы в аэропорт Пхукета. На высокий сезон 2026-2027 заявлены Virgin Atlantic из Лондона Хитроу с октября 2026, SAS из Копенгагена с 9 декабря 2026 по 29 марта 2027 и Norse Atlantic из Лондона Гатвик с декабря 2026 до середины апреля 2027. В сентябре 2026 стартовал рейс TransNusa Бали - Пхукет: первый борт пришёл с полной загрузкой 174 пассажира, расписание четыре раза в неделю на Airbus A320-200, это около 700 кресел еженедельно. Детали запуска приводит TAT News.
Оговорка обязательная: общенациональные показатели прибытий нельзя переносить на загрузку конкретной квартиры. Между ростом турпотока по стране и вашей арендной выручкой стоят конкретный пляж, конкретный проект, качество управляющей компании и сезонность.
Инфраструктура: тоннель Кату - Патонг и горизонт 2031
Скоростная дорога Кату - Патонг остаётся самым обсуждаемым инфраструктурным проектом острова. По заявлению замглавы правительственной пресс-службы Плойталай Лаксамисангчан от 16 сентября 2026 года, первая фаза нацелена на открытие в октябре 2031 года. Горный тоннель должен сократить дорогу с 30 минут до 5. Диаметр тоннеля уменьшен с 17 до 14 метров, этот параметр пересматривает EXAT.
График выглядит так: декабрь 2026 внесение в кабинет министров, январь 2027 завершение изъятия земли, апрель 2027 выбор подрядчика, октябрь 2027 старт стройки длительностью четыре года, сентябрь 2031 завершение и октябрь 2031 открытие. Прогнозный трафик 50 000-60 000 машин в сутки, на первую фазу EXAT планирует привлечь 20 млрд бат. Актуальный статус проекта отслеживает Nation Thailand.
Трезвая позиция такая: это пять лет до открытия и несколько этапов, каждый из которых может сдвинуться. Если продавец в Кату объясняет цену будущим тоннелем, это повод торговаться, а не повод соглашаться.
Риски, которые стоит оценить до задатка
Конкуренция за арендатора
Запас в 19,2 месяца сам по себе не критичен, но к нему добавляются 13 779 новых единиц 2026 года. Вместе с этим на острове строится более 8 000 гостиничных номеров в 41 проекте, и часть из них прямо конкурирует с курортной арендой. В четвёртом квартале 2026 года в Сурине открывается Navera Phuket MGallery от Accor на 48 номеров, сьюты и виллы. Обзор гостиничного пайплайна ведёт C9 Hotelworks. Отель с брендом, службой продаж и программой лояльности забирает того же гостя, на которого рассчитывает владелец квартиры.
Юридическая структура
Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме во freehold в пределах установленной законом иностранной квоты конкретного проекта, которая ограничена 49% совокупной жилой площади здания. Владение землёй для иностранцев ограничено, поэтому виллы обычно структурируются через leasehold либо через тайскую компанию. Мы не даём рекомендаций по схемам и не утверждаем, что какая-то из них безопасна: структуру владения нужно проверять с независимым юристом до внесения задатка, вместе с разрешениями на строительство и историей участка.
Ликвидность
Вернитесь к таблице темпов продаж. Если ваш горизонт три года и вам может понадобиться быстрый выход, сегмент со скоростью около 3% в месяц вам не подходит при любой красоте объекта. Ликвидность это не свойство острова, это свойство сегмента и района. Как менялась динамика в предыдущем квартале, мы разбирали в отчёте о рынке за второй квартал 2026, а причины расхождения Пхукета с общетайландской картиной в материале о парадоксе Пхукета.
Доходность: считаем по медианам, а не по обещаниям
По нашему каталогу медиана долгосрочной аренды виллы 180 000 бат в месяц при выборке 106 объектов, апартаментов 60 000 бат при выборке 67 объектов. Сопоставив это с медианами продажи, получаем валовую доходность 7,9% годовых по виллам и 8,6% по апартаментам.
Это валовые цифры до расходов. Из них ещё предстоит вычесть комиссию управляющей компании, коммунальные платежи и сборы проекта, текущий ремонт и замену техники, простои между арендаторами и налоги. Чистая доходность будет заметно ниже, и любой, кто обещает вам 8% чистыми без детального расчёта, продаёт не расчёт, а настроение. Разумный подход: взять конкретный лот из раздела апартаментов на продажу или вилл на продажу, запросить по нему реальную историю заселяемости и посчитать модель с простоем хотя бы в два месяца в год.
Что делать дальше
Островная статистика полезна для контекста, но решение принимается по конкретному лоту: по темпу продаж его сегмента, по числу прямых конкурентов в проекте, по документам и по честному расчёту расходов. Команда InDreams Phuket может собрать такую выборку под ваш бюджет и сценарий использования, показать сопоставимые объекты в выбранном районе и посчитать модель владения без завышенных допущений. Начать удобно с раздела недвижимости на продажу на Пхукете, а дальше сузить поиск до формата и локации.
