Планируя недвижимость в Таиланде, разделите четыре задачи: оформить покупку, содержать объект, отчитаться об арендном доходе и подготовить будущую продажу. У каждой свой расчёт. Универсальный процент «от цены квартиры» не заменяет смету конкретной сделки.
Регистрация покупки и продажи
Основные позиции — регистрационный сбор transfer fee, удерживаемый налог withholding tax, а также SBT или гербовый сбор в применимых случаях. Обычный ориентир transfer fee — 2% государственной оценочной стоимости; возможность льготы и круг её получателей проверяют на дату оформления.
Для SBT часто встречается ставка 3,3% с местной составляющей, для гербового сбора — 0,5%. Но сначала нужно определить, применяется ли конкретный платёж. Нельзя считать, что любой продавец после пяти лет владения автоматически освобождён от SBT. Основания и категории сделок описывают SBT при продаже недвижимости и гербовый сбор на сайте Налогового департамента Таиланда.
Удерживаемый налог при продаже физическим лицом и компанией рассчитывается по разным правилам. В расчёте физлица учитываются предусмотренные законом параметры и вычеты; брать вместо него удобный единый процент некорректно.
Оценочная стоимость и цена договора
Это разные величины. Один платёж может рассчитываться от государственной оценки, другой — от большей из оценки и цены. Поэтому фраза «все налоги от оценочной стоимости» вводит в заблуждение. Запрашивайте таблицу, где для каждого платежа указаны основание, база, сумма и сторона, которая несёт расход.
Если рекламируется объект «без дополнительных сборов», уточните, какие именно расходы включены: регистрационные, банковские, юридические или только вознаграждение посредника. Условия должны совпадать с договором, а не оставаться в переписке.
Ежегодный налог на землю и строения
Land and Building Tax администрируется на местном уровне. Расчёт зависит от категории и использования имущества, оценки, статуса владельца и применимых освобождений. Льготу на основное жильё нельзя обещать только по цене объекта: нужно проверить все условия.
До покупки запросите последнее уведомление и квитанцию об оплате. После сделки уточните, куда будет приходить корреспонденция и кто контролирует сроки. Если вы живёте за границей, включите передачу уведомлений в договор управления. Сроки уплаты могут уточняться местными решениями, поэтому не полагайтесь на старую статью или календарь прошлого года.
Налог с аренды
Арендный доход и ежегодный налог на само имущество — разные обязательства. Для расчёта дохода нужны договоры, отчёты управляющего, подтверждённые расходы и сведения об удержаниях. Бухгалтер должен определить применимые вычеты и отчётность для вашего статуса.
Не смешивайте обычную аренду недвижимости с гостиничными и дополнительными услугами. От характера деятельности зависит и анализ НДС. Нельзя автоматически прибавлять НДС к любой аренде лишь потому, что доход превысил указанный в рекламе порог.
Если вы налоговый резидент другой страны, отдельно проверьте обязанности там и возможность зачёта налога. Международное соглашение не отменяет необходимость документировать доход и проверять порядок подачи деклараций.
Расходы, которые не являются налогами
- Common area fee — регулярное обслуживание общей территории.
- Sinking fund — фонд комплекса по его установленным правилам.
- Управление, уборка, ремонт и страхование.
- Банковские комиссии, переводы и юридическое сопровождение.
Все эти позиции влияют на итоговый бюджет, но имеют разных получателей и основания. Не объединяйте их в строку «налоги»: так сложнее проверить расчёт и понять, где обязательный платёж, а где выбранная услуга.
Практический порядок расчёта
- Определите объект, вид права и статус сторон.
- Получите государственную оценку и сведения о задолженности.
- Согласуйте расходы по каждой позиции в проекте договора.
- Проверьте льготы и исключения у специалиста.
- После регистрации сохраните официальные квитанции.
Для Пхукета смотрите разбор платежей с примером, для инвестиции — расчёт чистой доходности. Сведения о регистрационных расходах также содержит официальные разъяснения о собственности иностранцев. Материал помогает подготовить вопросы; итоговый расчёт должен учитывать документы вашей сделки.
