Налоги на недвижимость на Пхукете

Что это и как работает

Налогообложение тайской недвижимости разделено на четыре момента жизни актива: покупка, владение, сдача в аренду, продажа. Каждый момент регулируется отдельным законом и собирается разными органами.

Покупка регулируется Land Code Act и собирается Land Office в момент регистрации. Все сборы привязаны либо к assessed value (оценочной стоимости Land Office), либо к declared price (заявленной цене сделки), в зависимости от типа налога.

Владение регулируется Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), действующим с 2020 года. Этот закон заменил старые Building and Land Tax и Local Development Tax. Налог собирается муниципалитетом (Tessaban) по месту нахождения объекта раз в год.

Сдача в аренду попадает под Housing and Land Tax (для longterm income) и личный подоходный налог (Personal Income Tax) с прогрессивной шкалой от 5% до 35%. Краткосрочная аренда (Airbnb, посуточно) формально требует Hotel License и облагается VAT 7%.

Продажа аналогично покупке регистрируется в Land Office, но налоговая нагрузка ложится преимущественно на продавца: Withholding Tax, Specific Business Tax (если применимо), Stamp Duty.

Все суммы рассчитываются от base value - либо assessed value Land Office (обычно 30-60% от рыночной цены), либо declared sale price (зависит от типа налога). Land Office обновляет оценочную базу раз в 4 года.

Как это работает для иностранцев

Иностранец платит ровно те же налоги, что и тайский собственник - дискриминации в налоговой части нет. Различия только в форме отчётности и порядке уплаты.

На покупке:

• Transfer Fee 2% от assessed value Land Office. Стандартно делится 50/50 между покупателем и продавцом, но условие фиксируется в SPA. На рынке Пхукета чаще покупатель платит свою половину (1%), а 1% продавец.
• Stamp Duty 0,5% от declared sale price. Платит продавец, если не применяется SBT (взаимоисключают друг друга).
• Specific Business Tax 3,3% (3% SBT + 0,3% муниципальный) от declared sale price. Платит продавец, ТОЛЬКО если владел менее 5 лет. Освобождение: первичное жильё (chief residence) после 1 года или наследственная передача.
• Withholding Tax: 1% от продажной или оценочной (больше из двух) - если продавец юрлицо. Для физлица - прогрессивная шкала по сроку владения.
• Lease registration fee 1,1% от общей суммы 30-летней аренды - для leasehold виллы.

На владении (Land and Building Tax):

• Жилая недвижимость (свой дом/кондо для проживания): 0,02-0,1% годовых от assessed value. Освобождение для chief residence стоимостью до 50 млн бат (если на земле) или 10 млн бат (без земли).
• Жильё под сдачу или пустующее: 0,1-0,3% годовых, повышается до 0,5% после 3 лет простоя.
• Коммерческая: 0,3-0,7% годовых.

Сбор: квитанция приходит от муниципалитета в апреле-мае, оплата до конца апреля. Просрочка - пеня 40% и блокировка перепродажи.

На аренде:

• Housing and Land Tax 12,5% от валового арендного дохода - применяется к longterm rentals (от 1 месяца). Заменён в 2020 году более низким Land and Building Tax для собственника, но de facto до сих пор используется для коммерческих сдач.
• Personal Income Tax: 5-35% по прогрессивной шкале от чистого дохода (после допустимых вычетов 30%).
• VAT 7%: только если оборот превышает 1,8 млн бат в год.

На продаже:

• Withholding Tax 1% (юрлицо) или прогрессивная (физлицо)
• SBT 3,3% (если владение менее 5 лет)
• Stamp Duty 0,5% (если не SBT)
• Transfer Fee 2% (делится с покупателем)

Расходы и налоги

Конкретный расчёт для типичной сделки кондо за 5 млн бат на Пхукете (assessed value 3 млн бат, продавец владел 3 года):

• Transfer Fee 2% от 3 млн = 60 000 бат, делится 50/50: покупатель 30 000, продавец 30 000
• SBT 3,3% от 5 млн = 165 000 бат - продавец (владение менее 5 лет)
• Withholding Tax 1% от 3 млн = 30 000 бат - продавец (для упрощения - юрлицо)
• Stamp Duty не применяется (заменён SBT)
• Итого продавец платит: 225 000 бат (4,5% от цены)
• Итого покупатель платит: 30 000 бат (0,6% от цены)

Ежегодные налоги для того же кондо (assessed value 3 млн, для личного проживания):

• Land and Building Tax 0,02% от 3 млн = 600 бат в год
• Common area fees 70 бат/м2 × 80 м2 × 12 = 67 200 бат в год
• Страхование 5 000-10 000 бат в год
• Итого годовые расходы: ~75 000 бат (1,5% от стоимости)

Если сдавать в долгосрочную аренду за 35 000 бат/месяц (420 000/год):

• Housing and Land Tax 12,5% = 52 500 бат/год
• Личный подоходный налог (после вычета 30%): 294 000 × 5-10% = 15-30 тыс. бат
• Net rental yield снижается с 8,4% до 6,8-7,2% после налогов

Частые ошибки

Налоговые ошибки иностранных собственников на Пхукете дорого обходятся при продаже или налоговой проверке.

Занижение declared price в договоре. Распространённая схема "официальная цена 3 млн, реально 5 млн" применяется для экономии на Transfer Fee и SBT. Land Office сравнивает declared price с assessed value: если ниже оценки, налоги пересчитываются от оценки. Кроме того, при перепродаже разница между низкой "входной" ценой и рыночной "выходной" увеличивает Personal Income Tax. Экономия 50 тыс. при покупке оборачивается переплатой 200 тыс. при продаже.

Игнорирование Land and Building Tax. Многие иностранцы не знают, что муниципалитет высылает квитанцию в апреле, и пропускают платёж. Просрочка - 40% пеня + блокировка title deed при следующей перепродаже. Кондо менеджмент часто помогает с уплатой, но это нужно проверять.

Незадекларированный доход от аренды. Тайская налоговая (Revenue Department) обменивается данными с банками и платформами Airbnb/Booking с 2022 года. Незадекларированный rental income - штраф 100-200% от налога плюс пени.

Краткосрочная аренда без лицензии. Daily/weekly rent менее 30 дней подпадает под Hotel Act и требует лицензии. Без неё штраф до 500 тыс. бат и принудительная блокировка объявлений. На Пхукете контроль усилен в Патонге, Карон, Калим.

Неоптимальная структура владения. Покупка через тайскую компанию вместо freehold кондо влечёт корпоративный налог 15-20% на прибыль от продажи плюс ежегодную аудит-отчётность 30-80 тыс. бат. Для большинства частных инвесторов freehold кондо налогово выгоднее.

Частые вопросы

Какой главный налог при покупке кондо на Пхукете?

Transfer Fee 2% от оценочной стоимости Land Office, обычно делится пополам между покупателем и продавцом. Плюс Stamp Duty 0,5% или SBT 3,3% (взаимоисключают) платит продавец. Для типичной сделки 5 млн бат покупатель заплатит около 30 000 бат, продавец 200-250 тыс. бат.

Платит ли иностранец налог на владение каждый год?

Да, Land and Building Tax 2019 действует для всех собственников. Для chief residence (жилья для проживания) до 10 млн бат - освобождение. Свыше - 0,02-0,1% годовых. Жильё под сдачу или пустующее облагается выше (0,1-0,3%). Платёж раз в год, квитанция от муниципалитета в апреле.

Облагается ли налогом доход от сдачи в аренду?

Да, двумя налогами: Housing and Land Tax 12,5% от валового арендного дохода для долгосрочной аренды и Personal Income Tax 5-35% по прогрессивной шкале от чистого дохода (после вычета 30%). Net rental yield снижается на 1,5-2 процентных пункта после налогов. Подробнее в разделе об инвестициях.

Что такое SBT и когда он применяется?

Specific Business Tax 3,3% (3% + 0,3% муниципальный) от продажной цены. Применяется при продаже недвижимости, если продавец владел менее 5 лет. Освобождение: chief residence после 1 года, наследственная передача, перевод между супругами. SBT заменяет Stamp Duty: если SBT применяется, Stamp Duty не платится.

Как минимизировать налоги при продаже?

Легальные способы: владеть более 5 лет (освобождает от SBT, экономия 3,3%), использовать chief residence exemption, точно декларировать рыночную цену для уменьшения PIT при будущей перепродаже, выбирать freehold вместо company structure для избежания corporate tax 15-20%. Подробнее у юристов InDreams.