Этот глоссарий помогает читать объявления, договоры и финансовые расчёты при покупке недвижимости в Таиланде. Термины объяснены кратко; точный смысл права или обязательства нужно проверять по документам конкретной сделки.
Права на недвижимость
1. Freehold
Право собственности. Для иностранного покупателя важно, на какой объект оно регистрируется и соблюдены ли условия приобретения.
2. Leasehold
Арендное право на согласованный срок; его не следует приравнивать к бессрочной собственности.
3. Foreign quota
Предусмотренная законом доля площади квартир кондоминиума, которая может находиться в иностранной собственности.
4. Condominium
Форма недвижимости с отдельными квартирами и общими частями здания.
5. Condominium juristic person
Юридическое лицо кондоминиума, связанное с управлением общими делами здания.
6. Chanote
Распространённое название документа о праве на земельный участок. Его содержание и записи проверяют в Земельном департаменте.
7. Title deed
Документ о зарегистрированном праве. Вид документа и объект нужно уточнять, а не переводить всё одним словом «чанот».
8. Land Department
Земельный департамент Таиланда: орган, в котором регистрируют соответствующие права и сделки.
9. Encumbrance
Обременение, например ипотека или зарегистрированное право третьего лица.
10. Easement / servitude
Сервитут: ограниченное право пользоваться чужим участком, например для проезда.
Структура владения и сделка
11. Usufruct
Право пользования имуществом и получения его плодов; срок и объём требуют проверки в документах.
12. Superficies
Право, связанное с владением строением на чужой земле. Условия регистрации разбирают отдельно.
13. Thai company
Компания, зарегистрированная в Таиланде. Сам факт регистрации не доказывает право использовать её для конкретной структуры владения.
14. Nominee
Номинальный участник, выступающий вместо реального владельца. Не является безопасным способом обхода ограничений.
15. Due diligence
Комплексная проверка объекта, сторон и документов до принятия обязательств.
16. Reservation agreement
Соглашение о бронировании, где фиксируют объект, предварительный платёж и условия дальнейшей сделки.
17. Deposit
Депозит. Это слово может обозначать разные платежи; назначение и возвратность определяет договор.
18. SPA / Sale and Purchase Agreement
Договор купли-продажи с ценой, платежами, сроками и обязанностями сторон.
19. Assignment
Уступка договорных прав. Допустимость, согласия и комиссии проверяют в исходном договоре.
20. Power of attorney
Доверенность: полномочия представителя должны соответствовать конкретному действию.
Строительство и передача
21. Completion
Завершение сделки или строительства в зависимости от контекста; значение термина нужно определить в договоре.
22. Handover
Передача объекта, ключей и документов. Она не всегда совпадает с регистрацией права.
23. Snagging
Техническая приёмка с перечнем дефектов и замечаний.
24. Warranty
Гарантийные обязательства: перечень работ, сроки и исключения задаются документами и применимыми нормами.
25. Off-plan
Покупка объекта до завершения строительства. Предполагает проверку разрешений, сроков и обязательств застройщика.
26. Resale
Вторичный рынок: продажа уже принадлежащего владельцу объекта или прав, в зависимости от структуры.
27. Developer
Застройщик. Юридическое лицо в договоре может отличаться от рекламного бренда.
28. EIA
Оценка воздействия на окружающую среду. Не заменяет остальные разрешения и не требуется в одинаковом виде для любого объекта.
29. Building permit
Разрешение на строительство. Проверяют его применимость к фактическому проекту.
30. Master plan
Генеральный план проекта; полезен для понимания корпусов, дорог и очередей строительства.
Расходы и банковские документы
31. Specification
Техническая спецификация: что именно должно быть построено и передано.
32. Furniture package
Мебельный пакет. Состав, бренды и допустимые замены нужно видеть в перечне.
33. Transfer fee
Сбор за регистрацию перехода права; базу расчёта и распределение между сторонами уточняют для сделки.
34. Stamp duty
Гербовый сбор. Применимость зависит от вида операции и других налогов.
35. Withholding tax
Удерживаемый налог; расчёт зависит, в частности, от статуса продавца.
36. Specific Business Tax
Специальный бизнес-налог, который может применяться к продаже при предусмотренных условиях.
37. Appraised value
Оценочная стоимость для установленных целей; она не обязательно равна цене договора.
38. FET / Foreign Exchange Transaction
Банковское подтверждение валютной операции. Нужный документ и его форму согласуют с банком и юристом.
39. CAM fee
Регулярный сбор на содержание общих зон и предусмотренных бюджетом услуг.
40. Sinking fund
Резервный фонд комплекса, обычно связанный с крупными работами; условия взносов проверяют в документах.
Аренда и инвестиционный расчёт
41. Gross yield
Валовая доходность: арендная выручка относительно вложений до вычета расходов.
42. Net yield
Чистая доходность: результат после явно перечисленных расходов. Состав расходов должен быть раскрыт.
43. ROI
Рентабельность вложений за выбранный период. Для сравнения нужно одинаково определить прибыль и вложенный капитал.
44. Occupancy
Загрузка: доля занятых дней или ночей из доступных для размещения.
45. ADR
Средний тариф за проданную ночь; не равен средней выручке на каждый календарный день.
46. RevPAR
Выручка на доступную единицу размещения; учитывает и тариф, и загрузку.
47. Rental pool
Программа объединённого управления арендой с договорным порядком распределения дохода.
48. Guaranteed return
Обещанная договором выплата. Нужно проверить плательщика, обеспечение, срок и исключения; название не устраняет риск.
49. Liquidity
Возможность продать актив в приемлемый срок и по приемлемой цене, а не просто наличие объявления.
50. Exit costs
Расходы на выход из инвестиции: применимые налоги, комиссии и другие платежи при продаже или уступке.
Как пользоваться словарём перед сделкой
Выпишите незнакомые слова из договора и попросите объяснить, какое действие, срок или платёж стоит за каждым. Одно и то же рекламное выражение может описывать разные юридические конструкции. Особенно внимательно проверяйте обещания продления, доходности и возврата депозита.
Дальше прочитайте правила оформления, чек-лист безопасной покупки и методику расчёта доходности. По квоте и оформлению полезны официальные разъяснения о собственности иностранцев.
