Структура тайской компании Limited позволяет иностранцу косвенно владеть тайской землёй через Co., Ltd. с тайским большинством (минимум 51% тайских акционеров, максимум 49% иностранных). Структура жёстко регулируется после кампании Министерства внутренних дел 2006 года против номинальных схем. Создание стоит 30 000–80 000 THB, ежегодная бухгалтерия от 60 000 THB. Современные комплаентные модели опираются на привилегированные акции и реальных тайских партнёров.
Что такое структура тайской компании для недвижимости
Структура тайской компании означает использование тайского общества с ограниченной ответственностью (Bor Mor Jor или Co., Ltd.) в качестве зарегистрированного владельца земли или недвижимости в Таиланде. Поскольку иностранцы не могут лично владеть землёй в Таиланде, некоторые покупатели исторически создавали тайскую компанию, в которой им принадлежали максимальные 49% иностранного капитала, а тайским акционерам минимальные 51%, и затем компания приобретала и владела землёй. Иностранец контролирует компанию как директор и миноритарный акционер и косвенно пользуется недвижимостью.
Эта структура когда-то была обычной практикой для иностранных покупателей вилл на Пхукете. Однако после кампании Министерства внутренних дел Таиланда 2006 года и последующего ужесточения контроля номинальные схемы (когда 51% тайских акционеров представлены пассивными платными держателями бумаг без реального экономического участия) признаны прямо незаконными. Земельный департамент теперь проверяет источник средств, оплаченный каждым акционером капитал и легитимность тайских акционеров перед регистрацией передачи земли компаниям с иностранными директорами. Современные комплаентные структуры требуют реальных тайских партнёров с реальным капиталом, схем с привилегированными акциями или ясной нежилой коммерческой цели. Для большинства иностранных частных покупателей leasehold или freehold кондоминиума сейчас более безопасный путь.
Как это работает для иностранцев
Чтобы использовать структуру тайской компании для покупки земли или виллы: (1) Учреждение. Регистрация тайской компании Limited в Департаменте развития бизнеса (DBD) с минимум 3 акционерами (с 2023 года, сокращено с прежнего требования). Уставный капитал обычно 1 000 000–2 000 000 THB. Распределение долей: 51% тайские, 49% иностранные. (2) Оплата капитала. Каждый тайский акционер должен подтверждённо внести свою долю капитала из собственных средств. Земельный департамент может запросить банковские выписки, подтверждающие это. (3) Покупка земли. Зарегистрированная и активная компания подписывает SPA и проходит передачу в Земельном департаменте как любое тайское юридическое лицо. (4) Текущий комплаенс. Компания обязана подавать годовую отчётность в DBD, представлять аудированную финансовую отчётность, подавать декларации по налогу на прибыль, проводить ежегодные общие собрания и вести реестр акционеров.
Чтобы сделать эту структуру действительно защищённой от обвинений в номинальной схеме, современные комплаентные модели таковы: привилегированные акции, дающие иностранному миноритарию усиленные права голоса или дивидендов на общих собраниях (законно при условии, что тайское большинство сохраняет 51% экономической доли); реальный тайский деловой партнёр с реальным капиталом и активной ролью; комбинация Thailand Elite или LTR-визы с leasehold, когда иностранец получает резидентскую визу на 5–20 лет и оформляет зарегистрированный leasehold на 30 лет вместо владения через компанию. Этот последний вариант стал ведущим выбором с контролируемым риском для иностранных покупателей вилл на Пхукете с 2023 года. Структурное сравнение смотрите в нашем руководстве freehold и leasehold.
Расходы и налоги
Первоначальная регистрация компании в Таиланде для базового Co., Ltd. с иностранными акционерами стоит 30 000–80 000 THB в зависимости от юриста и сложности. Сюда входят регистрация в DBD, подготовка меморандума и устава, выпуск сертификатов акций, корпоративная печать, регистрация НДС при необходимости и начальный налоговый номер. Юристы берут дополнительно 20 000–50 000 THB за разработку индивидуальных схем привилегированных акций или акционерных соглашений.
Ежегодные расходы значительны: бухгалтерия и аудит 60 000–120 000 THB в год (аудит обязателен для всех тайских компаний Limited независимо от деятельности); годовые сборы DBD около 2 000–5 000 THB; налог на прибыль 20% от чистой прибыли (часто близок к нулю для пассивной холдинговой компании, но декларация всё равно подаётся); налоги у источника на выплаты. По самой недвижимости компания платит те же сборы Земельного департамента, что и любой владелец: 2% Transfer Fee, 1% налог у источника, 0,5% гербовый сбор или 3,3% SBT. Ежегодный налог на землю и здания (с 2020 года) применяется по ставке 0,30%–0,70% от оценочной стоимости для нежилого использования; жилая ставка 0,02%–0,10% применяется только при подтверждении реального жилого использования, что сложнее для холдинговых компаний.
Типичные ошибки и тревожные сигналы
Главная ошибка это номинальная схема: оплата тайским физическим лицам за то, чтобы они числились 51% акционерами без реального капитала. Приказ Министерства внутренних дел 2006 года сделал это прямо незаконным, и Земельный департамент может отказать в регистрации, аннулировать сделки и передать дела на уголовное расследование по статье 96 Земельного кодекса. Санкции включают принудительную продажу земли в течение года и существенные штрафы. Покупатели, использовавшие номинальные схемы в начале 2000-х, теперь обнаруживают, что структура разваливается при следующей попытке передачи, и иностранный покупатель теряет контроль.
Другие тревожные сигналы: «пакетное предложение» от агента под ключ с тайской компанией с «проверенными тайскими акционерами»; тайские акционеры не могут показать источник своего капитала; у компании нет коммерческой деятельности, сотрудников или офиса (чисто пассивное владение землёй); компания используется только для проживания в жилой вилле без декларирования арендного дохода или коммерческой цели; годовая отчётность пропускается или сдаётся с опозданием, что вызывает тревогу DBD; иностранец указан как единственный директор с полным правом подписи в банке (индикатор номинальной схемы). Более широкий контекст в материале кондоминиум против виллы на Пхукете об альтернативных путях владения.
FAQ
Может ли тайская компания владеть землёй в Таиланде, если иностранец акционер?
Да, при условии, что тайские акционеры владеют не менее 51% и являются реальными инвесторами с собственным капиталом, а не платными номинальными акционерами. Номинальные схемы прямо незаконны по приказу Министерства внутренних дел 2006 года и статье 96 Земельного кодекса, с санкциями в виде принудительной продажи и уголовной ответственности.
Каков минимальный капитал тайской компании, владеющей недвижимостью?
Установленного законом минимума для самого капитала тайской компании нет, но практические ожидания и требования Земельного департамента 1 000 000–2 000 000 THB уставного капитала, из которых оплачено минимум 25%. Каждый тайский акционер должен подтверждённо внести свою долю капитала из собственных средств, подтверждаемую банковскими выписками.
Что такое привилегированные акции и чем они помогают?
Привилегированные акции это класс акций с усиленными правами голоса или дивидендов. Выпуск привилегированных акций в пользу иностранного миноритария позволяет иностранному акционеру контролировать решения общего собрания, тогда как тайское большинство сохраняет 51% экономического владения. При правильной структуре с участием специалиста по тайскому праву это законно и даёт контроль без риска номинальной схемы.
Сколько стоит тайская компания ежегодно?
Годовая бухгалтерия, аудит и подача в DBD обычно стоят 60 000–120 000 THB. Все тайские компании Limited обязаны подавать аудированную отчётность независимо от деятельности. Добавьте 20% налог на прибыль на любую чистую прибыль, налоги у источника на выплаты и налог на землю и здания 0,30%–0,70% для нежилого использования.
Лучшая ли альтернатива Thailand Elite виза с leasehold?
Для большинства иностранных частных покупателей, ищущих частную виллу для личного использования, да. Thailand Elite или LTR виза плюс зарегистрированный leasehold на 30 лет избавляют от правовых рисков обвинений в номинальной схеме, имеют ниже текущие расходы (без ежегодного аудита) и дают чистый выход через уступку аренды. Корпоративные структуры остаются уместными для реальных инвестиционных проектов с реальной коммерческой деятельностью.
Смотрите текущие предложения: недвижимость на Пхукете в продаже
Автор: Анна Баранова, директор InDreams Phuket | Последнее обновление: 24 мая 2026
