Налоги на недвижимость для иностранцев в Таиланде состоят из разовых сборов Земельного управления (пошлина за передачу 2%, налог у источника 1%, гербовый сбор 0,5% и Специфический бизнес-налог (SBT) 3,3% при владении менее 5 лет), а также ежегодного налога на землю и здания 0,02-0,5% от государственной оценочной стоимости. Арендный доход облагается по прогрессивной шкале НДФЛ 5-35% или по ставке 15% у источника для нерезидентов.
Что такое налоги на недвижимость в Таиланде для иностранцев
Налоги на недвижимость в Таиланде для иностранных владельцев делятся на три категории: разовые транзакционные налоги, уплачиваемые в Земельном управлении при передаче, ежегодный налог на землю и здания, введённый Законом о налоге на землю и здания B.E. 2562 (2019), и налоги на доход от аренды. Система применяется одинаково к тайским гражданам и иностранцам, владеющим кондоминиумом по иностранной квоте, с небольшими отличиями в порядке взимания арендных платежей у нерезидентов-арендодателей.
Наиболее заметные расходы возникают в момент покупки. Сотрудники Земельного управления рассчитывают пошлину за передачу, налог у источника, гербовый сбор и Специфический бизнес-налог исходя из большей из двух величин: оценочной стоимости Казначейского департамента или заявленной контрактной цены. Поскольку оценочная стоимость обычно значительно ниже рыночной, базой расчёта чаще становится контрактная цена. Точное распределение между покупателем и продавцом обсуждается, но каждая сделка должна пройти все эти налоги до того, как новый Chanote будет выдан на имя покупателя.
Текущие налоги существенно меньше. В Таиланде нет аналога британского Council Tax или американского property tax с ежегодными счетами в тысячи долларов. Налог на землю и здания 2019 года устанавливает лишь небольшой процент от оценочной стоимости с щедрым жилым освобождением. Иностранные владельцы кондо обычно платят несколько тысяч бат в год за среднюю квартиру на Пхукете, и это одна из причин, почему страна остаётся привлекательной для долгосрочных владельцев. Полный контекст сделки см. в нашем руководстве по покупке недвижимости в Таиланде.
Как это работает для иностранцев
При покупке к одной сделке могут применяться четыре налога. Пошлина за передачу составляет 2% от оценочной или контрактной стоимости (что выше) и по рыночной практике на Пхукете в сделках с новостройками делится 50/50 между покупателем и продавцом, хотя контракт может полностью переложить нагрузку на одну сторону. Налог у источника составляет 1% от оценочной стоимости, когда продавец - юридическое лицо; когда продавец - физическое лицо, он рассчитывается по прогрессивным ставкам НДФЛ с предполагаемой прибыли за годы владения и уплачивается продавцом. Гербовый сбор составляет 0,5% от большей из оценочной или контрактной стоимости, но только если не применяется Специфический бизнес-налог, то есть они взаимоисключающи. Специфический бизнес-налог (SBT) составляет 3,3% (3% SBT плюс 10% муниципальная надбавка) от большей из оценочной или контрактной стоимости и применяется, когда продавец владел объектом менее 5 лет. Для долгосрочных владельцев гербовый сбор заменяет SBT, что делает долгосрочное владение значительно дешевле при выходе.
Ежегодный налог на землю и здания, введённый в 2019 году, взимается по прогрессивной ставке в зависимости от использования: жилые первичные дома облагаются по ставке 0,02-0,1% от оценочной стоимости сверх порога освобождения, вторые дома - 0,02-0,1%, коммерческая недвижимость - 0,3-0,7%, неиспользуемые/пустующие земли - 0,3-0,7% (с ростом каждые 3 года при простое). Большинство принадлежащих иностранцам кондо на Пхукете попадают в диапазон 0,02-0,1%. Кондо с оценочной стоимостью 10 миллионов бат платит примерно 1 000-10 000 THB в год в зависимости от фактической ставки местной муниципалитета.
На арендный доход Таиланд применяет налог на доходы физических лиц прогрессивно от 5% (свыше 150 000 THB) до 35% (свыше 5 000 000 THB) с 30% стандартным вычетом или фактическими расходами. Нерезиденты-арендодатели (находящиеся в Таиланде менее 180 дней в году) облагаются плоским 15% налогом у источника, удерживаемым арендатором или управляющей компанией с валовой аренды, что погашает тайские налоговые обязательства. НДС 7% не применяется к жилой аренде, но применяется к краткосрочной аренде в гостиничном формате.
Затраты и процесс
Для типичной покупки кондо на Пхукете за 10 миллионов THB, когда продавец владел объектом более 5 лет, бюджет покупателя выглядит так. Пошлина за передачу 2% = 200 000 THB всего, при делении 50/50 на покупателя ложится 100 000 THB. Гербовый сбор 0,5% = 50 000 THB, по обычаю платит продавец. Налог у источника 1% = 100 000 THB, платит продавец. SBT = ноль (правило 5 лет исключает его). Закрывающие налоги со стороны покупателя составляют около 100 000 THB или 1% от цены. Добавьте 1-2% на юридическую проверку, взнос в фонд юрлица и обработку банковского FET - и итоговая стоимость выходит примерно в 3-4% сверх заявленной цены.
Если продавец продаёт в пределах 5 лет, SBT 3,3% заменяет гербовый сбор, и налоговая нагрузка на продавца возрастает с 1,5% до 4,3%. Именно поэтому большинство контрактов перепродажи на Пхукете планируют завершение сразу после 5-летней отметки, чтобы избежать SBT, и это ключевой пункт переговоров по сделкам флиппинга. Что касается годовых налогов, местный Tessabaan (муниципальный офис) выставляет счёт в апреле каждого года, оплачиваемый до конца апреля, обычно банковским переводом или лично.
Типичные ошибки
Самая большая ошибка иностранных покупателей - считать, что заявленная 2% пошлина за передачу и есть весь налоговый счёт. SBT, налог у источника и гербовый сбор вместе могут добавить 4-5% на стороне продавца при коротком владении, и продавец постарается переложить их на покупателя в мелком шрифте контракта. Всегда фиксируйте точное разделение налогов письменно до оплаты любого депозита и подтверждайте, владел ли продавец объектом более 5 лет (что снимает SBT). Запросите оригинальный штамп даты в Chanote для проверки истории владения.
Вторая распространённая ошибка - забыть про годовой налог на землю и здания. Многие отсутствующие иностранные владельцы игнорируют апрельский счёт, накапливают штрафные надбавки 10-40% плюс 1% месячных процентов и узнают о долге только при попытке продать. Поставьте напоминание в календаре или поручите управляющему юрлицу иностранной квоты обрабатывать ежегодный платёж от вашего имени.
Третья ошибка - некорректная отчётность по арендному доходу. Проверки тайского Налогового департамента по краткосрочной аренде усилились с 2023 года, и платформы вроде Airbnb теперь передают данные бронирований тайским властям. Нерезиденты-арендодатели, не перечисляющие 15% удержанного налога через своего управляющего, рискуют доначислениями плюс 100% штрафом. Всегда проводите арендный доход через зарегистрированного тайского управляющего недвижимостью, который занимается удержанием и выдаёт вам ежегодный налоговый сертификат.
FAQ
Сколько налогов платит иностранец при покупке кондо в Таиланде?
Общие транзакционные налоги обычно составляют 2-6% от цены в зависимости от срока владения продавца. Доля покупателя обычно 1-2%, доля продавца 1-4%. Пошлина за передачу 2% делится 50/50 по рыночной практике Пхукета, а налог у источника, гербовый сбор или SBT несёт продавец.
Каков ежегодный налог на недвижимость в Таиланде?
Ежегодный налог на землю и здания варьируется от 0,02% до 0,7% от государственной оценочной стоимости в зависимости от использования. Жилые первичные дома платят 0,02-0,1%, вторые дома столько же, коммерческие - 0,3-0,7%, пустующие земли - 0,3-0,7% с ростом каждые 3 года. Кондо за 10 млн THB обычно платит 1 000-10 000 THB в год.
Облагается ли арендный доход с тайского кондо налогом для иностранцев?
Да. Иностранцы-резиденты (180+ дней в году) декларируют арендный доход по прогрессивному НДФЛ 5-35% с 30% стандартным вычетом. Нерезиденты-арендодатели облагаются плоским 15% налогом у источника на валовую аренду, который собирается арендатором или управляющим и перечисляется в Налоговый департамент Таиланда, что погашает всю их ответственность.
Применяется ли НДС к продаже недвижимости в Таиланде?
Нет. НДС 7% не применяется к продаже жилой недвижимости или долгосрочной жилой аренде. НДС применяется к краткосрочному размещению в формате гостиничных услуг и к коммерческой недвижимости, продаваемой зарегистрированной компанией. Большинство сделок иностранцев с кондо и стандартная долгосрочная аренда находятся вне зоны НДС.
Что такое Специфический бизнес-налог в Таиланде?
Специфический бизнес-налог (SBT) составляет 3,3% от большей из оценочной или контрактной стоимости и взимается, когда продавец владел недвижимостью менее 5 лет. Он заменяет гербовый сбор 0,5% в этих случаях. Удержание объекта не менее 5 лет до перепродажи экономит продавцу 2,8 процентных пункта на налоге при выходе.
Актуальные предложения: Недвижимость на Пхукете | Freehold или Leasehold
Анна Баранова, директор InDreams Phuket | Обновлено: 24 мая 2026
