Автор: Анна Баранова, директор InDreams Phuket. Обновлено: 24 мая 2026 года.
Сравнение в одной таблице
| Критерий | Freehold (только кондо) | Leasehold (земля, вилла, кондо) |
|---|---|---|
| Доступно иностранцу | Да, в пределах 49% иностранной квоты здания | Да, на любой чаноут (Земельный кодекс 1954) |
| Срок | Бессрочно | 30 лет регистрируются + 2 контрактных продления по 30 лет (90 как обещание, не гарантия) |
| Документ | Чаноут с именем владельца на лицевой стороне | Аренда регистрируется на оборотной стороне чаноута в Земельном офисе |
| Transfer Fee | 2% от оценочной стоимости, обычно пополам | 1,1% за регистрацию аренды, обычно пополам |
| Withholding tax | 1% (продавец компания) или прогрессивный (физлицо) | Не применяется при регистрации аренды |
| Ликвидность перепродажи | Высокая: новый иностранец берёт freehold | Ниже: покупатель получает остаток аренды |
| Премия в цене | Базовая цена | Обычно на 10–25% дешевле за тот же юнит |
| Наследование | Да, без ограничений по сроку | Да, но в пределах остатка аренды или продления |
Что такое freehold в Таиланде
Freehold — это полное бессрочное право собственности на недвижимость. В Таиланде право иностранца на freehold ограничено двумя ключевыми законами:
- Земельный кодекс B.E. 2497 (1954): иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Узкое исключение — инвестиция 40 млн бат в специальные фонды плюс одобрение министерства, на практике на Пхукете не используется.
- Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979): иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме freehold, но суммарная иностранная площадь в одном здании не превышает 49% продаваемой площади.
На Пхукете это означает: когда объект продаётся как freehold, вы покупаете внутри иностранной квоты лицензированного кондоминиума. Земельный офис выпускает чаноут на ваше имя как иностранца, и вы можете продать, сдать или передать по наследству без ограничения срока.
Для freehold перевода покупатель обязан показать, что деньги пришли из-за границы в иностранной валюте. Тайский банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET) на суммы свыше 50 000 USD. Без FET Земельный офис не зарегистрирует переход права на иностранное имя. Это самая частая причина срыва сделок на Пхукете.
Freehold-кондо в Бангтао, Лагуне, Сурине и Камале обычно стоят на 10–25% дороже эквивалентного leasehold в том же здании. Премия отражает бессрочность, удобство перепродажи следующему иностранцу и более широкий пул покупателей.
Что такое leasehold в Таиланде
Leasehold — это зарегистрированное право пользования землёй или объектом на фиксированный срок. По Гражданскому и торговому кодексу максимальный срок аренды, который Земельный офис регистрирует, составляет 30 лет. Всё что дольше — действует только как личный договор между сторонами.
Стандартная структура для вилл и земли на Пхукете:
- Первый срок: 30 лет, регистрируется на обороте чаноута в Земельном офисе, оплачивается единовременно.
- Продления: два дополнительных срока по 30 лет, оформленные отдельными контрактными обязательствами в договоре аренды, иногда подкрепляются узуфруктом или платным опционом.
- Право на строение: дом или вилла, построенные на этой земле, могут принадлежать арендатору лично, отдельно от земли, на основании разрешения на строительство, выданного на его имя.
В рекламе это часто называют «90-летняя аренда», но юридически Земельный офис регистрирует только первые 30 лет. Два продления зависят от того, исполнит ли первоначальный собственник (или его правопреемник) условия договора. Поэтому юристы настаивают на надёжном продавце, корпоративном собственнике земли со стабильной структурой и дополнительных гарантиях.
Для вилл в Чернгталае, Лаяне, Равае и Най Харне типичная разница в цене — на 10–20% ниже эквивалентного freehold, если он вообще доступен. Для большинства пляжных участков и крупных land plots freehold не существует в принципе.
Ключевые отличия freehold и leasehold
- Правовая база: freehold регулируется Законом о кондоминиумах 1979 и зависит от иностранной квоты здания; leasehold регулируется Гражданским кодексом и доступен на любой чаноут.
- Срок: freehold бессрочный; leasehold — 30 лет регистрации плюс до двух контрактных продлений по 30 лет.
- Стоимость перехода: freehold — 2% Transfer Fee плюс 1% withholding tax при корпоративном продавце; leasehold — 1,1% за регистрацию аренды. По соглашению обычно платят пополам.
- Что фиксируется в чаноуте: freehold — ваше имя на лицевой стороне; leasehold — зарегистрированная аренда на обороте.
- Источник средств: freehold требует валютного перевода из-за границы и формы FET; leasehold можно оплатить с тайского счёта.
- Перепродажа иностранцу: freehold ликвиднее, любой квалифицированный иностранец может взять; leasehold требует подписи и арендодателя, и нового арендатора с регистрацией заново.
Кому подходит freehold
Freehold имеет смысл, когда выполнены три условия одновременно:
- Вы покупаете квартиру в кондоминиуме, а не землю или виллу.
- В проекте есть свободное место в иностранной квоте 49%.
- Вы можете перевести деньги из-за границы и получить форму FET.
Этому профилю обычно соответствуют пассивные инвесторы, пенсионеры, ищущие стабильное второе жильё, и покупатели с задачей сохранить капитал, для которых важна простая перепродажа. Freehold в иностранной квоте в Бангтао, Сурине и Лагуне проще рефинансировать и продать следующему международному покупателю.
Ожидаемая валовая доходность от аренды для брендированных freehold-кондо под гостиничной лицензией на Пхукете — 5–7% годовых, верхняя планка достигается на компактных юнитах в Бангтао и Патонге с круглогодичным спросом.
Кому подходит leasehold
Leasehold — правильный ответ, когда нужна вилла, участок с видом на море или квартира в здании, где иностранная квота заполнена. Типичные профили:
- Семьи, покупающие приватную виллу с бассейном в Лаяне, Чернгталае или Равае на 10–30 лет личного и арендного использования.
- Инвесторы под крупные земельные участки и девелопмент, где freehold для иностранца невозможен.
- Лайфстайл-покупатели, планирующие пользоваться объектом меньше срока аренды и сократить первоначальный капитал.
Leasehold-виллы на Пхукете обычно дают 6–10% валовой доходности от аренды при активном продвижении через лицензированных операторов краткосрочной аренды, широкий диапазон отражает сезонность и расходы на бассейн, сад и персонал.
FAQ
Может ли иностранец купить землю freehold в Таиланде?
Нет. По Земельному кодексу 1954 иностранцы не могут владеть землёй freehold. Единственное узкое исключение требует инвестиции не менее 40 млн бат в квалифицированные тайские фонды и одобрения министерства, на Пхукете применяется крайне редко. На практике иностранцы оформляют землю через 30-летний leasehold или через тайскую компанию с правильной структурой акционеров.
Действительно ли 90-летняя аренда в Таиланде длится 90 лет?
Юридически нет. Гражданский и торговый кодекс позволяет Земельному офису зарегистрировать только первые 30 лет. Два дополнительных срока по 30 лет — это контрактные обязательства между вами и арендодателем. Они работают как личный договор, но если арендодатель продаст землю третьему лицу, не подписавшему обязательства, новый собственник не обязан продлевать. Серьёзный юрист всегда требует стабильного корпоративного собственника и дополнительных гарантий.
Как работает 49% иностранная квота в кондоминиуме?
Закон о кондоминиумах ограничивает иностранную долю продаваемой площади одного здания максимум 49%. Когда квота заполнена, оставшиеся юниты можно продать только тайцам или иностранцам на leasehold. Перед подписанием всегда просите письменное подтверждение квоты от застройщика, выданное не более 30 дней назад, и подтверждайте в Земельном офисе, что конкретно ваш юнит можно зарегистрировать на иностранное имя.
Какие налоги платятся при freehold-сделке на Пхукете?
При регистрации freehold-кондо в Земельном офисе платится 2% Transfer Fee от оценочной или объявленной стоимости (берётся большая), плюс 1% withholding tax при корпоративном продавце или прогрессивный налог на доходы физлица. Specific Business Tax 3,3% применяется, если продавец владел объектом менее пяти лет. По договорённости покупатель и продавец обычно делят Transfer Fee пополам, но всё обсуждается.
Можно ли потом перевести виллу с leasehold на freehold?
Нет, пока вы остаётесь иностранцем. Freehold на землю для иностранца недоступен, за исключением узкой инвестиции на 40 млн бат. Единственный реалистичный путь — держать землю через тайскую компанию с правильным тайским мажоритарным составом и аудированной операционной деятельностью. Создание структуры исключительно для обхода Земельного кодекса незаконно и оспоримо в судах. Получите письменное юридическое заключение, прежде чем идти по этому пути.
Следующий шаг
Посмотрите актуальные объекты на Пхукете в freehold и leasehold в нашем каталоге продажи недвижимости, подборке вилл и обзоре района Бангтао и Лагуна, где сосредоточено большинство freehold-инвентаря в иностранной квоте. Наша команда подтверждает квоту и условия по каждому объекту письменно в течение одного рабочего дня.
