Иностранная квота в кондоминиумах Таиланда, это законодательный потолок, установленный Thai Condominium Act 1979 года: иностранцы могут совокупно владеть не более чем 49% общей продаваемой площади в любом одном здании кондоминиума. Граждане Таиланда должны держать оставшийся 51%. После исчерпания квоты дополнительные иностранные покупатели могут оформлять только leasehold.
Что такое иностранная квота для кондоминиумов в Таиланде
Иностранная квота, это базовый механизм, который позволяет иностранцам легально владеть недвижимостью в Таиланде. Установлен Thai Condominium Act B.E. 2522 (1979) с последующими поправками, закон разрешает иностранцам, физическим лицам, владеть freehold-юнитами в кондоминиумах, но в пределах строгого потолка 49% от общей площади юнитов в зарегистрированном здании. Граждане Таиланда или компании с тайским большинством должны владеть как минимум 51%.
Эта квота применяется к проекту, а не к застройщику. Один корпус из 100 юнитов с равными планировками означает, что примерно 49 юнитов доступны иностранцам в freehold. Оставшийся 51 юнит резервируется исключительно за тайскими собственниками. Расчёт идёт по продаваемой площади (в квадратных метрах), а не по количеству юнитов, поэтому иностранец, покупающий большой пентхаус, потребляет непропорционально большую долю квоты.
Квота создавалась, чтобы граждане Таиланда сохраняли реальную долю в жилых зданиях при открытии рынка недвижимости для иностранного капитала. Для большинства популярных проектов Пхукета в Патонге, Бангтао, Камале и Раваи иностранную квоту тщательно отслеживают застройщик и местный Земельный департамент. Когда достигается порог 49%, новые freehold-передачи иностранцам зарегистрировать уже нельзя. Смотрите наш гид freehold против leasehold для структурной альтернативы.
Как это работает для иностранцев
Чтобы оформить freehold в пределах иностранной квоты, иностранный покупатель должен соблюсти несколько требований Condominium Act. Во-первых, средства на покупку должны быть переведены в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Получающий тайский банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET), ранее известную как Tor Tor Sam, на любой входящий перевод от 50 000 USD или эквивалент по действующему порогу. Этот документ подтверждает Земельному департаменту, что средства пришли из-за пределов Таиланда и были корректно сконвертированы в баты.
Стандартный процесс выглядит так: (1) подписать резервационное соглашение и внести букинговый платёж; (2) подписать договор купли-продажи; (3) поручить домашнему банку перевести полную сумму на ваше имя тайскому продавцу с чётким указанием в назначении: «for purchase of condominium unit X at project Y»; (4) получить FET-форму в принимающем тайском банке; (5) явиться на сделку в Земельный департамент с FET, паспортом и представителями застройщика или продавца. Земельный департамент затем выдаёт новый Чанот (свидетельство о праве собственности) на ваше имя с отметкой, что юнит держится по иностранной квоте.
До подписания запросите у застройщика письменный отчёт о текущем статусе иностранной квоты с указанием, сколько квадратных метров в проекте уже в иностранной собственности и сколько свободно. Если проект старый или в районе с высоким спросом, иностранная квота может быть уже исчерпана. В таком случае единственный легальный путь долгосрочного проживания, это 30-летний зарегистрированный leasehold, отдельная структура владения с другими правами и опциями выхода.
Издержки и налоги
Земельный департамент взимает несколько официальных сборов при каждой передаче кондоминиума в Таиланде. Основные платежи: сбор за передачу 2% от оценочной стоимости (или контрактной, в зависимости от того, что больше); подоходный налог 1% от оценочной стоимости, если продавец, компания, или прогрессивная шкала, если продавец, физическое лицо; гербовый сбор 0,5% от большего из значений (оценочная или контрактная стоимость), но только если не применяется Specific Business Tax; Specific Business Tax (SBT) 3,3% от большего из значений, применяется, если продавец владел юнитом менее 5 лет.
Как эти сборы делятся между покупателем и продавцом, обсуждается и должно быть прописано в договоре. Рыночная норма для новых продаж на Пхукете: «50/50 по сбору за передачу, продавец платит подоходный и SBT или гербовый сбор». Закладывайте дополнительно 1, 2% на юридический due diligence, обработку FET в тайском банке (около 200, 500 бат плюс комиссия 0,25%) и взносы юридическому лицу кондоминиума, фонд капремонта и общие площади, которые собираются при передаче ключей. Безопасное правило: закладывать примерно 4, 6% от стоимости покупки на закрытие сделки сверх основной цены.
Типичные ошибки и красные флаги
Самая частая ошибка, покупка кондо и обнаружение в Земельном департаменте, что иностранная квота исчерпана. Передачу нельзя зарегистрировать как freehold, и покупатель вынужден соглашаться на leasehold или ждать, пока тайский собственник продаст свой юнит. Всегда требуйте заверенное письмо о квоте от застройщика или юридического лица кондоминиума до выплаты сумм, превышающих небольшой возвращаемый резерв. Во-вторых, перевод средств в батах из своей страны или через обменный пункт в Таиланде нарушает требование FET, и Земельный департамент откажет в регистрации freehold. Всегда переводите в иностранной валюте.
В-третьих, бюрократические задержки в Земельном департаменте, обычное дело, особенно в высокий сезон. Берите оригиналы документов, заверенные переводы паспорта, где это требуется, и тайскоязычного представителя, если не читаете по-тайски. В-четвёртых, остерегайтесь юнитов «company-held», где продавец использует структуру тайской компании в обход квоты. У них часто есть скидка, но они наследуют корпоративные обязательства и налоговые риски. Чистый freehold по иностранной квоте всегда предпочтительнее. Смотрите наше сравнение кондо и виллы для контекста.
FAQ
Могут ли иностранцы купить кондо в Таиланде в полную собственность?
Да. Иностранцы могут покупать и держать freehold на юнит кондоминиума в Таиланде при условии, что здание не исчерпало 49% иностранной квоты, и покупатель перевёл средства в иностранной валюте из-за рубежа с соответствующей FET-формой, выданной принимающим тайским банком.
Что происходит, если иностранная квота исчерпана?
Если 49% иностранной квоты в здании исчерпаны, Земельный департамент не может зарегистрировать новую freehold-передачу на иностранца. Остаются легальные варианты: 30-летний зарегистрированный leasehold с пунктами о продлении или ожидание, пока юнит в собственности тайца не будет перепродан, что освободит квоту с иностранной стороны.
Распространяется ли иностранная квота на виллы и землю?
Нет. 49% иностранная квота относится только к юнитам кондоминиумов по Condominium Act. Иностранцы не могут лично владеть землёй или виллами, построенными на земле. Стандартные правовые структуры для вилл: 30-летний leasehold, тайские компании с большинством для отдельных коммерческих сценариев и freehold на здание отдельно от земли.
Как проверить FET-форму?
Принимающий тайский банк выдаёт FET-форму после конвертации входящего перевода в иностранной валюте в баты. Запросите её в международном расчётном отделе филиала в течение недели после перевода. Форма должна содержать ваше полное имя, отправителя, цель «purchase of condominium» и адрес проекта. Сохраните оригинал для сделки в Земельном департаменте.
Можно ли перепродать кондо по иностранной квоте другому иностранцу?
Да. При перепродаже юнит остаётся в распределении иностранной квоты, поэтому новый иностранный покупатель может оформить freehold без дальнейшего расходования тайской квоты. Новый покупатель всё равно должен перевести цену из-за рубежа и предоставить свою FET-форму для регистрации в Земельном департаменте.
Смотрите актуальные предложения: недвижимость Пхукета на продажу
Автор: Анна Баранова, директор InDreams Phuket | Обновлено: 24 мая 2026
